懸崖邊上的千億巨頭:誰會成為先倒下去的“倒霉蛋”?
2021年05月08日14:28

原標題:懸崖邊上的千億巨頭:誰會成為先倒下去的“倒霉蛋”?

“公司完成千億規模(合同銷售額)之後,未來2-3年公司不再追求量,但量也不能少。”觀摩後來的輿論場,才發現禹洲集團(01628.HK)董事長林龍安在2020年中期業績會上這句話,人們只聽到前半句話。

人們相信,在市場下行、監管施壓、調控政策落地等外部環境的共同作用下,規模增長已經失去原動力;眼下首要任務是讓業績達到一定規模,從而不會因為行業風浪起落,自己被拍死到沙灘上。至於這個“一定規模”,企業間預設就是“破1000億元”。

根據克而瑞的數據,2020年TOP50梯隊中新增9家千億房企,禹洲集團不過是其中一份子。這些房企成功登上千億規模的“岸”,也就越過了“安全線”。

千磨萬擊還堅勁,任爾東南西北風。

從現有結果來看,“安全線”仍然奏效。按照人民法院公告數據,2020年房企破產數量超過470家,一切按照大家設想中的樣子,該倒下的倒下了;同期,只有華夏幸福(600340.SH)一家千億規模房企搖搖欲墜,其他基本安然無恙。

不過“安全線”就這麼管用嗎?綜合各方面信息,不難發現無論規模大小,房企都在承受不同形式的壓力,只是問題嚴重程度與企業承受能力不盡相同。別以為規模破千億,過了“安全線”,外面就少了風吹雨打。

在此番風雨中,哪些千億房企將會遇到危機?《一點財經》編輯部參考風險、健康、輿情與反轉五大指數,在千億規模房企中找到位於風暴眼的四家房企集中分析,嚐試給出參考答案。

富力地產(02777.HK):元氣大傷很無奈

風險指數:

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反轉指數:

新冠疫情肆虐時,多數房企都在預警,對完成全年計劃持審慎態度;不過看到最新年報後,結果普遍過得去。但很遺憾,富力地產屬於少數房企。

在疫情的陰霾中,富力地產迎來了從物業到酒店,再到投資以及其他相關業務的全面下滑。合同銷售額1387.9億元,只完成全年業績91.3%;“全球最大豪華酒店業主”的帽子仍戴在頭頂,可是帽子越大虧得越多。

造成這些問題的根本原因,還是富力地產用過高的杠杆,撬動了自身無法承受的資產規模,最終不得不通過出售資產的形式,卸去肩頭的短債壓力。

年初,富力地產一口氣兌付182億元的債券本息,還是因為賣掉大灣區物流園、廣州黃埔舊改股權,以及相關固定資產的結果。

為了應付壓力,富力地產做出很大犧牲,斷臂求生,可謂元氣大傷。可是如此結果,還不是這些年的積累所得。回想當年從王健林手中六折接手77家酒店、23202間客房,最終拖累業績;大舉佈局環京戰略帶,最終香河項目房價“膝斬”促銷被地方約談。

狼狽,甚是狼狽。都以為是撿到大便宜,現在看來小丑竟然是自己。即使如此,富力地產仍處在逆境中。結合2020年財報數據,其“三條紅線”數據——剔除預收款後資產負債率76.7%、淨負債率130%、現金短債比0.4,形勢不容樂觀。

好在這些已是陳年舊事。看過有些糟糕的年報,輿論圈已經有些見怪不怪;及時兌付短債,甚至還對其樹立言而有信的債市形象頗為有利。未來一年內,富力地產需償還的到期公司債券金額不到1億元,形勢逐漸好轉。

|數據來源:企查查

口袋里,富力地產能用的武器已經不多,92%位於一二線城市的超過80個城市更新項目,是一張不錯的王牌,能否翻身就看如何用這“兩個王”的大牌,把一堆“3、4、5”的小牌全部帶出去。這個反轉不是沒機會,只是概率不夠高,而且短期內做不到。

禹洲集團:激進的代價難消化

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再回頭看林龍安那句話:“不再追求量”,可是“量也不能少”,想要馬兒跑,又不想喂草,聽起來有些矛盾吧?這矛盾也怪不得別人。

“因為項目較優質,一二線城市推出土地少,樓房庫存少,而流入人口大,市場需求仍巨大,料一二線城市樓價只升不降。”早在2017年,林龍安重倉長三角區域的計劃已經展開。

有媒體統計,2016年禹洲集團獲得14宗地塊中,共有7總地塊掛上了“地王”的招牌;到了2017年,拿下鎮江句容與合肥瑤海地塊,溢價率更是分別突破429.57%與383.33%——熱門的地塊就要有超高的價格陪襯,何況這些都是“金疙瘩”,怎麼也不會砸在手裡。

遺憾的是,林龍安只給出了一半的正確答案。給50分一點問題沒有,不過這成績不及格。

熱門地塊的確是“金疙瘩”,可是在一系列調控政策影響下,這些地塊並沒有帶來與之相匹配的利潤回報。更無奈的是,2019、2020年禹洲集團經營活動現金流量淨額分別為-58.59億元與-59.19億元。正常運營不僅賺不來錢,還一直在虧錢,壓力著實不小。

為避免傷口繼續擴大,禹洲集團放慢了推進速度,存貨周轉從2018年的0.91次下降至2020年的0.29次。如此計算,禹洲集團認為其2310萬平方米可供銷售建築面積還算充盈,土儲也夠未來3-4年開發。

當一家企業決定削足適履,在時代變革大潮來臨通過減速的方式躲避風險時,反而會置身於更大的風險中。

因此一段時間內,媒體和評級機構一直關注禹洲集團業績下滑:2020年營收104.1億元,毛利潤4.79億元,歸母淨利潤1.17億元分別下滑55.2%、92.12%、97%;穆迪也將其企業家族評級(CFR)從“Ba3”下調至“B1”,高級無抵押評級從“B1”下調至“B2”,展望從“穩定”調整為“負面”。

|數據來源:企查查

公開數據顯示,禹洲集團銷售均價為11711元/平方米,樓麵價卻達到11852元/平方米。在此背景下,賣的房越多,虧得越慘。無奈的是,由於2018年禹洲集團在上海和合肥等地仍在堅持高溢價擴張,預計2021年“消化不良”的問題還將存在。

融信中國(03301.HK):攤薄昔日“地王”風險中

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相比之下,融信中國的情況與禹洲集團類似。

被稱為融信中國(03301.HK)董事局主席歐宗洪“成名作”的案例——經超過400輪的報價,最終以110.1億元總價、139.3%溢價率、14.3萬元樓麵價,奪得上海靜安中興社區地塊,成為全國新地王的時間點,正是在2016年。

算下來,現在正是消化高價項目的時候,碰到限價政策漸次落地執行,一路向上的軌跡很難延續長久。2020年實現營收483億元,歸母淨利潤24元,同比分別出現6.1%與23%的下滑,正是在承受此前“高杠杆+高周轉”發展模式的後遺症。

當然,相比禹洲集團動輒業績腰斬,降幅6.1%與23%還可以接受,況且相比起上半年兩項數據同比分別下滑20.85%與50.63%,下半年融信中國的日子算是不錯。配合“三條紅線”已全部轉綠的情況,其健康狀況比較理想。

財報數據顯示,2020年融信中國總土儲面積2871萬平方米,82%位於一二線高能級城市,長三角地區佔比已經達到77%——大手筆投入帶來壓力的同時,一定程度上抵消了市場波動的風險,這也是客觀實際。

何況相比起2016年的揮斥方遒,融信中國也在重新調整節奏。雖然在上海和杭州等地拿下的12個項目中,有8個項目成本高於20000元/平方米,讓融信中國新增土地平均成本提升44.3%至9596元/平方米,不過相比2016年12963元/平方米的平均成本,融信中國已在亡羊補牢。

整體上,融信中國的情況還算穩定,外部輿論比較友善。

榮盛發展(002146.SZ):環京“釘子戶”的執念

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融信中國懂得變通,不代表其他企業同樣如此,榮盛發展就比較偏執。

由於各方面優勢均強於周邊地區,環京地區形成了強大的發展向心力,而且距離首都核心區越近,向心力越大,最終形成了“價值虹吸效應”。因此論投資價值,環境地區的增值空間遠小於想像空間。

即便如此,素有“河北王”之名的榮盛發展,依然對環京概念耿耿於懷,就是要做“釘子戶”。

回顧2016-2017年環京樓市,各地調控政策紛紛出台,讓整個市場失去繼續增長的源動力。燕郊、涿州、“北三縣”等地平均價從4萬元峰值,跌至2萬元甚至更低的樓盤比比皆是,榮盛發展的“根據地”廊坊地區的下調幅度達到46.9%。

房企有條件的重倉北京,資產抗風險能力毋庸置疑;沒有條件的調整方向,大灣區、長三角、大西南都是不錯的選擇,可是榮盛發展偏不。

公開數據顯示,2020年榮盛發展新增土地儲備建築面積 714.6 萬平方米,同比減少27%;全國 29 座城市獲得 65 宗地塊中,河北省占34宗,集中分佈在廊坊、石家莊和唐山等城市。在華夏幸福遇到流動性危機後,榮盛發展“河北王”的地位越發無人能撼動。

將風險的“雞蛋”集中放在某一個片區的“籃子”里,如此選擇總讓人捏著把汗。即使曾經執著於堅守河南的胡葆森,也帶領著建業地產(00832.HK)轉向“大中原戰略”,以鄭州為中心、500公里為半徑重新規劃業務版圖,可是榮盛發展始終如一。

好在榮盛發展還算健康。雖然75億元的淨利潤下降17.75%,但715.11億元的營收與2019年基本持平,還不用擔心業績萎縮,僅以剔除預收款後資產負債率73.78%,踩中“三條紅線”中的一條,並未引發輿論過多關注。

可是要想向前再進一步,榮盛發展也只能寄望於自己能贏下這場豪賭。

結語

聚焦於這四家房企的表現,不難發現一些現象。雖然不同房企背負著不同的壓力——元氣不足、業績下滑、潛力下降等問題已經成為新階段,所有房企必須面對的新形勢,但綜合這些問題的嚴重程度與房企的健康水平,短時間內這些問題還不足以構成千億房企淪陷的原因。短時間的苦難,誰都扛得住,千億“安全線”仍然奏效。

只是有一點需要強調:房企現在的苦難,都是在還過去瘋狂擴張的債。為了實現快速發展,這四家企業都曾經通過“高杠杆+高周轉”的方式摧城拔寨;如今市場環境發生了翻天覆地的改變,勢必要改變過去的經營邏輯,建立全新的增長曲線。

當然,建立這條全新的增長曲線很難,顯然要比“高杠杆+高周轉”模式更難。

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