從限地價、限房價到公證搖號:一座三線城市調控加碼背後的房企都市圈投資縮影
2021年05月08日18:38

原標題:從限地價、限房價到公證搖號:一座三線城市調控加碼背後的房企都市圈投資縮影

5月8日,紹興市房地產市場持續健康發展協調小組辦公室(簡稱“紹興”)發佈《關於進一步促進紹興市房地產市場平穩健康發展的通知》(簡稱“《通知》”),《通知》內容包括“加大宅地供應、試行公證搖號、提高預售條件、熱點區域限房價、打擊捂盤惜售等市場亂象”多方面內容,在2020年10月新政的基礎上,收緊了地價、房價調控口子,並且開始針對熱點區域熱點樓盤試行公證搖號、限房價。

上海中原地產市場分析師盧文曦指出,從政策內容來看,涉及土地、新房供應、市場銷售秩序等手段,也是其他城市正在使用的一些舉措。從這些舉措來看,房價快速上漲的勢頭的確得到控制。說明這些舉措是有效的,預計這些舉措會為紹興樓市帶來“降虛火”的“功效”。

盧文曦認為,紹興距離杭州、上海都不遠,自駕1-3小時的路程,屬於環滬、杭州都市圈範圍內。上海、杭州的樓市熱度自然會波及到紹興。今年1月份紹興新房房價還不到2萬,此後房價一路上行,最高超過2.4萬/平方米,大多時間在2.3-2.4萬/平方米震盪。同時,今年土地市場也開始走熱,柯橋地區出現地王。市場熱情較高。上海,杭州相繼調控升級後,周邊城市有“價格窪地”“政策窪地”的壓力,為防止樓市進一步升溫,出台穩樓市政策。

紹興為何加碼調控

2020年10月紹興樓市調控政策明確規定,新建商品住房備案價格實行“雙備案”製度,新開盤項目價格備案須綜合考慮同區域內其他類似房源價格或“地價+成本”等因素, 加推盤項目價格備案不得高於首次備案的商品住房價格。如今新政出台,主要是為了進一步落實房地產市場調控主體責任,堅持“房住不炒”的定位,落實“穩地價、穩房價、穩預期”目標,促進紹興房地產市場平穩健康發展。

今年以來,紹興就有加碼調控的信號。4月9日,紹興市房地產市場持續健康發展協調小組辦公室發佈《關於進一步規範房地產市場秩序的通知》,內容包括嚴格防範經營貸、消費貸違規流入房地產市場;嚴厲打擊房地產企業違法違規行為;嚴厲打擊房地產中介機構違法違規行為以及嚴格規範房地產市場信息發佈。紹興再次強調了房住不炒的房地產主旨政策。

與環滬城市、杭州都市圈城市房價上漲壓力過大一樣,這兩年紹興也面臨著地價、房價的雙雙上漲。2020年紹興地價成交溢價率走高,紹興共出讓135宗涉宅地塊、攬金近829億。

作為全面融入杭州都市圈的橋頭堡,紹興也承接了房企在杭州拿地的溢出壓力,不少房企首進浙江選擇外圍戰術,紹興成了投資首選,敏捷地產、花樣年等外來房企先後落子紹興,進而尋求杭州的拿地機會。

2020年上半年紹興土拍溢價高達48%;全年來看,紹興地價連續三年漲了64%。為此紹興曾於2020年7月出台政策,規定各區土拍溢價率上限,最高不得漲超10%。

上海中原地產市場部數據顯示,從3月29日-4月26日,5周內,紹興市場成交套數在300多-500多套之間,最高一週成交507套,略遜色於環滬的太倉。自2021年2月春節前後開始,紹興一手房價均價開啟一路飆升。可以說,一手房成交量與價格的快速上漲,推動了紹興試行公證搖號。

房企環滬投資佈局

紹興是房企在長三角都市圈投資的一個縮影。全國範圍內的集中供地,對房企的資金鏈形成了前所未有的壓力。房企一次性參拍多幅地塊,就要一次性拿出一筆不菲的土地保證金,考驗財務實力。5月7日-8日,杭州集中供地57幅,外地房企蜂擁而至。知情人士透露,有一家房企僅報名交保證金就投入了200億。雖然杭州集中供地的拍賣現場也出現了小房企的身影,但相比大房企的資金實力,對於優質地塊的獲取還是大房企價高者得。

此外,根據上海此前公佈的集中供地新規,包括競價環節設置最高10%溢價率,規範同一申請人概念等一系列舉措,表明房企在一線城市拿地門檻不斷提高,不得不把眼光投向環滬或者長三角都市圈的城市。

紹興樓市已不僅是房企杭州都市圈的佈局首選,在佈局環滬的房企眼中,紹興也是必入的市場。2021年3月下旬的3場土拍,其中兩場分別誕生了紹興地王和柯橋地王;剩下一場,也以封頂價成交。

在資金環境逐步縮緊、土地投資難度走高的大背景下,房企將拿地主戰場轉移到環滬的二三線城市上,也可以看作是板塊輪動的效應。開年以來,南通、紹興、鹽城等城市土地市場熱度高漲,吸引了多家開發商爭相奪地,高競拍輪次、高溢價成交地塊頻現。

以紹興為例,千億房企祥生地產起家於諸暨,在紹興深耕的戰略不變。3月,祥生地產在越城區、柯橋區分別拿下一幅地塊,總投資超過50億,一幅樓麵價27818元/平方米,溢價率33.2%,一舉刷新紹興樓面地價;另一幅樓麵價26719元/平方米。這兩幅地塊分別刷新了紹興地價新高和柯橋地價新高。

3月,紹興核心區越城區主力在售樓盤總成交1512套,相較2月上升383套,環比上升34%;在售主力樓盤均價為25764元/平方米。今年以來,鹽城、南通的土地市場也持續升溫。海門區的商住地塊CR21005創下海門區起始價新高,掛牌均價 12060元/平方米,江蘇致豪以19.24%的溢價率競得;處於爬升階段的大發也在南通投資12億拿地,並創下通州區地價新高。

種種跡象表明,房企在環滬、環杭都市圈的投資熱情高漲。從近幾年數據來看,寧波、蘇州、無錫等環滬熱點城市的土地出讓金也是逐年遞增。

4月29日,無錫集中供地,超過80家房企報名參加土拍,融創投資66.3億拿下4幅土地,兩天吸金153億,幾乎每場土拍都消耗2小時,戰況膠著。克而瑞研究中心數據顯示,無錫土地出讓金額從2015年的58.8億增長到去年的1028.9億元,漲幅為1649%。

今年以來,房企在二線與三四線城市投資基本持平,以長三角城市群最熱,佔比為40.1%,粵港澳大灣區次之,佔比為8.0%,長江中遊和成渝城市群佔比分別達6.5%和7.0%。

調控成常態

土地市場熱度很快傳導到了一二手房市場。今年3月,國家統計局數據顯示,長三角二三線城市的房價均出現了不同程度的上漲。其中,寧波、南京、無錫、溫州、揚州等熱點環滬城市的同比房價漲幅均在5%以上。這些城市近期的調控也很頻繁。

克而瑞數據顯示,2020年1-12月,環滬地區房地產企業銷售業績TOP30 企業實現總銷售金額2960.2億元,總銷售面積1556.5萬平方米。

房企深耕一線城市都市圈已成趨勢,以融創、融信等大房企最為明顯。萬科2020年報顯示,上海區域(上海及環滬城市)的銷售金額占全國銷售額的33.76%,遠超其他區域。

事實上,放眼全國樓市,今年3月,紹興下轄的金華、義烏、永康早已因為地價、房價的上漲而出台調控政策。紹興並非孤例,全國範圍內多個二三線城市正陸續加碼調控。4月6日,合肥房管局發佈房地產“新政八條”,涵蓋學位製、二手住房限購、熱點樓盤“搖號+限售”等八個方面;4月11日,廣東省東莞市住房和城鄉建設局發佈工作動態——東莞市住建部門迅速行動,落實“一城一策”調控要求。

中原地產首席分析師張大偉指出,年內各地加碼房地產調控,總數已經超過160次,從部委到地方,住建部已經督導多城市,包括杭州、無錫等城市均在督導下發佈了調控政策。

(作者:唐韶葵,陶力 編輯:李清宇)

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