小區公共收益年年虧損?業主起訴物業要“查賬”,法院:公開
2021年05月08日16:13

原標題:小區公共收益年年虧損?業主起訴物業要“查賬”,法院:公開

" 按照我們估算,整個小區公共收益一年能夠達到一千萬,但物業公司公示的情況卻是年年虧損。" 因為不滿小區公共收益的公示情況,去年 8 月,長沙市嶽麓區陽光壹佰國際新城小區 4 名業主將物業公司告上法庭,要求其向業主提供曆年來公共部分的使用和收益及支出情況,包括所有收支合同等原始憑證。

去年下半年的一審中,物業公司陽光壹佰物業發展有限公司(以下簡稱陽光壹佰物業公司)辯稱公共部分經營收支明細在小區公示欄進行了公示,業主要求查閱、複印、拍攝具體合同信息屬於擅自擴大業主知情權,一審法院嶽麓區人民法院認為業主的要求於法無據,超過了合理範疇。

" 公示欄只有一個數字,並不知道具體情況。" 在一審敗訴後,小區業主又提起上訴。

5 月 7 日,瀟湘晨報記者從起訴業主處瞭解到,他們在當日已收到長沙市中級人民法院的二審判決書。判決書顯示,中院認為物業公司僅公佈一個數字難以保證業主的知情權和監督權,中院撤銷一審判決,要求物業公司在一個月內提供涉及共有部分收支情況涉及的所有原始憑證。

公共區域收益年年虧損?

業主較真起訴物業要求公開原始憑證

陽光壹佰國際新城小區位於嶽麓區南二環一段 518 號,建成有 10 多年,一共分為 4 期,有近萬戶居民,常住人口達到 3 萬多人,是長沙城區較大的 " 超級小區 " 之一。

秦先生是該小區 3 期的業主,2010 年入住該小區。因為對物業公司的服務不滿,他經常與物業公司人員進行交涉,也非常關注物業公司的服務情況。

2020 年,他和其他業主發現一個現象:小區作為一個超級小區,擁有大量的全體業主共有的公共部位。按照他們估算,這些公共部位如果運營得好,一年的公共收益能夠達到千萬元,而每年物業公司公示出來的收支明細都顯示,公共部分收益卻年年虧損,這讓他們非常不理解。

根據陽光壹佰物業公司在 2020 年 1 月公示的物業公共收益及使用情況公示情況,小區的公共收益收入項目包括公共停車場地租金、公共場地租金、電梯橋廂廣告,戶外廣告,基站管理費收入,公共游泳池經營等等,2019 年 1 月至 12 月收入合計為 256 萬多元,其中公共停車場地租金為 106 多萬元。

而根據公示情況,支出科目包括人工成本、材料成本、共用設施設備維護、更新、改造及日常維護,共用部位維修、更新、改造及日常養護等,其中人工成本達到了 119 萬多元,共計支出為 299.7 萬多元,這一年整體公共收益還虧損了 42.8 萬多元。

秦先生認為這樣的公示情況並不透明。" 就簡單一個數字,究竟是不是用了這麼多錢我們無從得知。" 秦先生說,他們對收支情況公示並不信任,事後向物業公司索要收支情況涉及的所有合同以及票據,但物業公司拒絕,只提供了之前黏貼在公示欄的內容。

也有業主認為,小區物業費足以覆蓋物業支出,不存在年年要動用公共收益的情況。

因為種種原因,小區業委會一直沒有成立,2020 年 8 月,秦先生等 4 個業主以個人身份向嶽麓區人民法院提起訴訟,要求陽光壹佰物業公司向他們公開從 2004 年至今業主共有部分的使用、收益、收益支出情況,以及所涉及的合同、支出賬目明細、付款憑證、銀行交易明細等原始憑證,並允許他們查閱、複印和拍照。

物業公司:

業主擅自擴大知情權

去年下半年,此案在嶽麓區人民法院開庭審理。

庭審中,陽光壹佰物業公司辯稱,根據相關規定,原告訴訟請求中要求公開的資料,公佈的主體均為業委會,原告是業主個人,要求公開共有部分收益及支出情況和資料沒有法律依據。另外,原告要求公開合同等原始憑證,並允許複印等,屬於擅自擴大業主的知情權。

" 每年對小區物業服務收支情況明細以及公共部分經營收支明細已在小區公示欄進行過公示,履行了服務管理義務。" 陽光壹佰物業公司辯稱。

嶽麓區人民法院審理此案後認為,業主知情權行使範圍的問題是該案的焦點之一。根據《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若千問題的解釋》第十三條的規定,業主請求公佈、查閱下列應當向業主公開的情況和資料的,人民法院應予支援 : ( 一 ) 建築物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況 ; ( 二 ) 管理規約、業主大會議事規則,以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄 ; ( 三 ) 物業服務合同、共有部分的使用和收益情況 ; ( 四 ) 建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫的處分情況 ; ( 五 ) 其他應當向業主公開的情況和資料。

嶽麓區人民法院認為,由此可見,法律對於業主知情權的範圍做出了明確的規定,業主知情權應嚴格按照法律規定的內容予以行使,不能隨意擴大或者縮小。

法院認為,該案中,陽光壹佰物業公司已提交證據證明其在案涉小區公告欄中以張貼的方式公示了物業服務 ( 管理 ) 費收支明細和公共部分經營收支明細,現原告要求被告向其公開業主共有部分的使用、收益、收益的支出等所涉及的合同、收款憑證、支出賬目明細、付款憑證、銀行交易明細等原始憑證,而原告作為單個業主要求允許其對上述原始憑證進行查閱、複印和拍照的訴請,不僅於法無據,且超出了合理範疇。

嶽麓區人民法院駁回了 4 名業主的起訴。

二審法院:

物業公司應在 30 天內提供資料

在起訴被駁回後,四名業主均不服,提起上訴。業主認為,根據法律規定,對公共部分使用情況業主享有知情權和監督權。

" 如果我們不知道具體收支情況,又怎麼來進行監督呢?" 秦先生說。

4 月 22 日,長沙市中級人民法院對該案開庭審理。

5 月 7 日,秦先生告訴瀟湘晨報記者,他們在 7 日已經收到了長沙中院的判決書。

根據判決書,長沙中院二審查明,陽光壹佰物業公司自小區建成至今一直負責小區共有部分的出租,並將所得收益用於公共部位的維修、保養等事宜。案涉小區業委會尚未備案。

該院認為,該案的爭議焦點為業主要求陽光壹佰物業公司公開 2004 年 7 月 16 日至今業主共有部分的使用、收支情況所涉及的合同、收支賬目明細等原始憑證,並供業主查閱、複印和拍照是否具有法律依據。

法院認為,根據《中華人民共和國物權法》及《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》、《物業管理條例》的相關規定,業主對小區共有部分的使用、收支情況享有知情權和監督權。關於共有部分使用及收支情況的合同、收款憑證等原始憑證與業主權益緊密相關,屬於依法應當向業主公開的內容。

結合該案事實,陽光壹佰物業公司自案涉小區建成後即對小區共有部分進行管理,收取收益,併負責該部分收益的支出,其雖提交證據證明已在案涉小區公告欄中以張貼的方式公示了物業服務 ( 管理 ) 費收支明細和公共部分經營收支明細,但該明細僅簡單列明各項收入及支出的數額,小區業主的知情權及監督權難以通過該表落實。

雖然相關原始憑證不便於在公告欄直接公示,但陽光壹佰物業公司應向申請查閱、拍照、複印相關原始憑證的業主公開相關資料並準許業主查詢、拍照及複印。業主同時提出願意自行承擔複印費用,並給予陽光壹佰物業公司預留合理時間整理相關憑證,故業主要求陽光壹佰物業公司向其公開共有部分使用和收益情況的原始憑證並允許其查閱、複印和拍照,並不違反相關法律規定,本院予以支援。

長沙市中院撤銷嶽麓區人民法院四份一審判決,判決陽光壹佰物業公司於判決生效之日起三十日內向四名業主公開自業主簽訂物業合同以來的關於共有部分的使用、收益及支出情況所涉及的合同、收款憑證、銀行交易明細等原始憑證,並允許查閱、複印和拍照。

秦先生表示,下一步他們將等 30 天后前往物業公司調取相關資料,來核實物業公司之前公佈的信息是否真實準確。

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