2021年樓市迎來“最佳開局” 一線城市房價漲幅出現回落
2021年04月17日00:38

原標題:2021年樓市迎來“最佳開局” 一線城市房價漲幅出現回落

在局部高溫遭遇調控重壓,今年第一季度的房地產市場開始出現高位盤整。

4月16日,國家統計局發佈數據顯示,今年1-3月份,全國商品房銷售面積36007萬平方米,商品房銷售額3.8萬億元,雙雙創下歷史同期新高。因銷售向好,房地產市場的其他指標也明顯改善。

一季度樓市的火熱,被認為是去年下半年以來市場升溫的延續。但由於學區房受追捧等原因,市場再度出現炒作氛圍,部分區域市場也出現非理性升溫。

為此,今年第一季度,熱點城市紛紛加碼調控政策,樓市再度經受政策重壓。到3月,率先出手調控的一線城市,已經收到效果。

同日發佈的70大中城市房價數據顯示,今年3月,一線城市的新房和二手房價格漲幅雙雙回落,且在領跑5個月後,一線城市的新房價格漲幅已低於二線城市。

東部地區銷售額占六成

數據顯示,今年1-3月份,商品房銷售面積36007萬平方米,同比增長63.8%;比2019年同期增長20.7%,兩年平均增長9.9%。商品房銷售額38378億元,增長88.5%;比2019年同期增長41.9%,兩年平均增長19.1%。

上述兩個指標的絕對值創下了歷史同期新高,也即,在銷售層面,房地產市場出現“史上最好”的開局。

其中,東部地區仍然是貢獻最大的區域。今年第一季度,東部地區的銷售面積達到15437萬平方米,同比增長74.3%,占全國的比重為42.9%。東部地區的銷售額為2.3萬億元,增幅超過100%,占全國總體銷售額的比重近六成。

因銷售向好,房地產市場的其他指標也有所改善。今年第一季度,全國房地產開發投資27576億元,同比增長25.6%,比2019年同期增長15.9%。房企施工面積、新開工面積和竣工面積也都有明顯增長。

同期,房企到位資金達到47465億元,同比增長41.4%。

一季度樓市的火熱,被認為是去年市場升溫的延續。隨著新冠疫情得到控制,以及寬鬆貨幣政策的實施,從去年下半年開始,前期被抑製的市場需求開始釋放,樓市也進入升溫通道。2020年,全國房地產銷售面積和銷售金額均創下歷史新高。

今年以來,樓市熱度延續。即便是作為傳統淡季的春節假期,也因就地過年政策的出台而並未真正冷卻。春節後,傳統樓市“小陽春”到來,加之熱點城市學區房交易升溫的刺激,使得樓市熱度再起。

在此過程中,一些熱點城市因房價上漲過快,而出現非理性升溫的情況,比如經營貸違規入市、炒房號、捂盤惜售,等等,市場也一度出現炒作氛圍。

中原地產首席分析師張大偉指出,回顧此輪樓市升溫,市場熱點經曆了從一線城市向二線城市的轉移。現階段,東部熱點二線城市仍是熱點。而除了核心都市圈之外,三四線城市的升溫幅度相對有限。

房價已到“強弩之末”?

由於市場升溫明顯,一季度大中城市的房價也普遍上漲。今年以來,全國70個大中城市中,新房價格環比上漲的城市數量始終維持在50個以上。到3月,二手房、新房價格環比上漲城市的數量分別達到58個、62個,分別較上月增長3個、6個。

值得注意的是,在一些熱點城市,學區房價格上漲過快,給市場帶來不小的刺激。有觀點認為,學區房的升溫,是刺激本輪市場升溫的主因。

為此,在部分城市出台的調控政策中,除針對房地產市場本身外,還涉及對教育政策的調整。比如,上海、杭州、溫州都出台了關於提高分配生比例的政策。合肥在近期出台的調控政策,也涉及學位的調整。此外,合肥還對大批學區房實施“定向限購”。

事實上,今年以來,樓市一直處於政策高壓期。根據中原地產的統計,今年以來,中央和地方政府出台房地產調控政策已經超過150次,整頓中介、控制經營貸、增加土地供應成為主要特點。

其中,從1月下旬開始,住建部已經督導和調研了廣州、合肥、寧波、東莞、南通、深圳、上海、北京、杭州、無錫、成都、西安、南昌等13個城市,這種範圍和力度堪稱前所未有。

到今年3月,較早啟動調控的一線城市,已經開始收到效果。數據顯示,3月,4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%,二手住宅銷售價格環比上漲1.0%,漲幅比上月均回落0.1個百分點。

新房價格漲幅的回落尤其明顯。自去年四季度以來,一線城市的新房價格就在70個大中城市中領漲,到今年3月,一線城市的房價漲幅被二線城市超過。除廣州漲幅較高(1.0%)外,深圳、北京、上海三地的新房價格漲幅已分別降至0.1%、0.2%、0.3%。

相比之下,福州、西安、杭州、合肥、寧波等城市的房價漲幅略高,但也均未超過1.0%的上限。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂向21世紀經濟報導指出,隨著調控政策逐漸起效,3月房價表現可以說是“強弩之末”,預計4月房價整體漲幅縮小。貝殼研究院數據顯示,4月以來貝殼50城二手房成交量保持向下波動調整的走勢,各線城市貝殼二手房景氣度指數均回落,業主端市場預期減弱。

很多機構也認為,隨著管控經營貸、集中供地、限購限價等政策的陸續推出,市場預期正在趨於平穩,預計房價也將逐漸回歸理性。

在4月16日的新聞發佈會上,國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長劉愛華對一季度的市場總結道:各地區各部門今年以來緊盯新情況新問題,進一步堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”原則,以穩地價、穩房價、穩預期為目標,及時採取了一系列有力有效的措施。下一步,隨著保障性租賃住房建設力度的加大,長租房市場發展逐步規範,多主體供應、多渠道保障、租售並舉的房地產市場供給新格局將逐步形成,有利於促進全年房地產市場的平穩健康發展。

(作者:張敏 編輯:張星)

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