【買樓指南】買樓/租樓須知!! 查冊、驗樓及凶宅全解析
2021年03月09日13:01

前文提及, 我們在買樓時必須要做好驗樓這個步驟, 不然, 買回來一間有問題的物業, 便會變得欲哭無淚。

然而, 除了樓宇結構上、裝修上的問題要檢驗清楚, 我們更要攪清楚物業的業權問題, 又或是有沒有收到 “order”, 又或是違反了政府的法例。 要從這方面為物業“起底”呢, 我們便要學懂“查冊”了。

買樓/ 租樓須知:甚麼是物業查冊?

物業查冊, 也就是查閱於土地註冊處,又稱田土廳的土地紀錄。 不管閣下是打算買樓、租樓, 查冊都是必需要做的步驟。 正常來說, 如果你是通過地產代理尋找物業的話, 他們都會為你提供查冊紀錄的, 但當然, 準業主或租客也可自行上田土廳查冊。

透過查冊, 我們可以了解賣家是否業主、發現物業是否兇宅、有沒有被釘契、有沒有 order。

買樓/ 租樓須知:誰需要學懂查冊?

不管你是準買家、租客、甚至是預備賣樓的朋友, 學懂閱讀查冊報告, 都是十分有必要的。

準買家是為了避免購入有問題的物業, 而賣家需要學懂看查冊資料則是因為需要確認物業沒有問題, 沒有被釘契, 又或是其他有機會引致被踢契的情況。

買樓/ 租樓須知:怎樣查冊?

你只需要前往土地註冊處 (田土廳) 的客戶服務中心及各新界查冊中心,使用櫃位查冊服務及自助查冊服務,或者透上網利用「綜合註冊資訊系統 」獲得查冊資料。

「綜合註冊資訊系統」是一個電子平台, 讓可以用電腦進入桌面版的網址,或是以流動裝置進入流動版網頁。兩者都能為用戶提供土地紀錄的副本。

以往, 所有知道該單位的地址的人仕,只要繳交 $10 的查冊費用,便能就任何物業進行網上查冊,而中間業主是不會知情的。

但近年來, 政府修訂了查冊規則,改為政府部門有權拒絕“惡意查冊”,而且會向業主發出通知,即使業主持有的物業有問題, 但只要他能趕在查冊申請通過前修正問題,或以轉名等方式將問題「轉讓」出去,買家便有可能不能揭發物業隱藏問題。

買樓/ 租樓須知:「查冊」要留意的重點資訊!

業主的資料:

這方面, 我們能查到物業的業權之情況, 例如物業是只有唯一擁有人? 還是有兩名或以上的聯權共有人或分權共有人? 現在的賣家是受託人 / 已故業主的遺產代理人?

同時我們也能看見歷任業主的姓名,當年買入價、成交日期及價值等。

買家應要留意若然買家/ 租客發現業主與賣家名稱對不上,便會難以進行交易, 甚麼時候會發生呢? 就例如物業原本屬於父母名下, 但父母過身後, 子女繼承其財產, 然而物業卻未能轉名至子女名下, 這便難以交易了。

物業資料

買家/租客應留意物業的地址、土地的地段編號 、地段份數 、政府租契類別 / 年期……以確保資料正確。

物業的按揭情況

如物業倘有按揭貸款在身, 在查冊紀錄上便會顯示出是由那一間銀行提供, 以及其餘下的按揭金額。

有時候, 按揭金額會顯示 all money, 即是無限額或不定額按揭, 這類情況下, 如業主需要加按的話, 銀行與業主不用再簽署新的按揭契, 而只需簽訂比較簡單的貸款協議。

除按揭以外, 物業涉及的轇轕(產權負擔)

這方面上我們需要查看物業的入伙紙以及大廈公契(公契), 同時也需要查看是否有任何的法定押記 +解除、撤銷、清償契據。

另一樣需要留意的是有沒有任何根據《建築物條例》發出的建築令/通知, 也就是俗稱的 Orders。

買樓/ 租樓須知:查冊能查到物業是兇宅嗎?

如果我們想要購入的物業為遺產物業, 也就是上手業主已經與世長辭,這位前業主的死亡證便會被登記在物業的土地登記冊,由於死亡證會列明死亡原因和地點,所以當我們查冊時, 便可以查到過去業主是否在單位內過身。

一般來說,前業主在單位自然死亡並不視作凶宅

而如果於單位中曾經有過非業主住戶(如租容、同居者)於單位中身故,我們從查冊找到的資料, 便有可能看不到了, 除非這件事曾被傳媒報道,否則我們是難以從查冊資料中了解到單位是某凶宅的。

巿面上也有一系列的凶宅紀錄, 另一個非常好的方法, 便是向銀行查詢心儀物業的估價。

正常來說, 銀行不會就凶宅以及鄰近單位(如同層、樓上、樓下)公開物業估價,用家只需向銀行查詢心儀單位於網上免費進行估價, 而未能成功, 又或是提示買家向銀行職員查詢,這通常便意味了單位有問題了。

作者:蔣一洪LUCY

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