法拍房數量暴漲128倍!斷供潮即將到來!?
2020年07月05日03:37

  原標題:法拍房數量暴漲128倍!斷供潮即將到來!?

  ◎智穀趨勢| 江文華

  淘寶平台上的法拍房數量,在短短兩年半時間里,漲了128倍!

  近日,這個消息在很多人手機上刷屏。

  香港文彙報也報導了這件事。文章說,2017年末阿里平台拍賣的房產數量為9000套,2018年末增長到兩萬套,2019年底飆升至50萬套,到了今年6月就達到了116萬套。

  展開賸餘90%

  數量還在激增。報導還預測,到今年年底,阿里法拍房的數量將突破150萬套,甚至逼近200萬套。

  怎麼回事?有聲音說,法拍房增加,說明越來越多人斷供,數量還會增加。

  疫情影響之下,更大的斷供潮即將到來?

  答案真的是這樣嗎?

  登錄阿里的司法拍賣頻道,可以看到住宅數量確實高達118.2萬套。

  住宅數量實時變動,存在微小差異

  這隻是住宅用房,沒有把商業用房、工業用房和其他用房算上。

  不過,這是全國的數據。平均到每個省,就只有3.8萬套了。

  如果按城市平均一下,數量就更少,每個城市只有3000多套。

  所以,看起來上百萬套的數據,並沒有那麼可怕。

  2019年,全國商品房銷售面積是171558萬平方米,假如按100平方米每套來估算,也有1700多萬套。

  更何況,118.2萬套的數據,幾乎是8年累計的存量總和。

  所以,光從數量來看,並不能說明市場出現了重大的動盪。

  全國的法拍房數量分佈,並不均衡。

  分省來看,法拍房數量最高的是江蘇、浙江、廣東,都是經濟最發達的省份。分別有18.7萬套、16.6萬套、10.2萬套。

  河南和福建緊隨其後,數量也達到9.8萬套、6.7萬套。

  數據來源:阿里司法拍賣平台

  分城市來看,廣州、杭州,是北上廣深杭五城中法拍房總量最多的,但比不上許多二線城市的數量。

  江蘇數量比較大的是蘇州和無錫,分別為3.2萬套和2.6萬套;

  浙江則是寧波、溫州和杭州,數量分別為3萬套、2.9萬套和2.7萬套;

  廣東是佛山,達到2.3萬套;

  河南是鄭州,也是2.3萬套;

  福建相對較少,過萬的有福州和三明,分別為1.3萬套、1.1萬套。

  由此可見,經濟發達地區的二線城市,反而是法拍房的“重災區”。

  一線城市的房產價值更高,這裏的房產,則有點“雞肋”的意味,流動性也不足。

  遇到重大突發事件或斷供,更容易淪為法拍房。

  那麼,疫情以來,法拍房的數量到底有沒有激增?

  用數據說話。

  我抽取了北上廣深杭五個城市一年(2019年7月-2020年6月)的數據,做了詳細的分析。

  五座城市在平台上的法拍住宅總數分別為北京7883套、上海6253套、廣州13286套、深圳6473套、杭州26761套。

  先看看數量最大的杭州、廣州。

  數據沒有呈現出任何的規律性,基本在均勻波動,沒有出現暴增、驟降的情況。

  甚至從數量上來講,疫情以後單月數量反而有所下降。

  尤其是2月、3月,出現了明顯的低穀。

  所以,疫情影響之下,法拍房不是增加了,而是減少了。這可能是司法拍賣工作,在疫情爆發期間有所停滯造成的。

  大家最的關心兩點:

  今年初的疫情是否導致法拍房數量激增;

  斷供是不是法拍房數量暴漲的主要原因。

  可以很明確地告訴大家,即使疫情對法拍房數量有影響,也沒有那麼快顯現。

  因為從疫情到房子拍賣,有大概半年以上的滯後期。

  房貸逾期90天后才能算斷供。斷供之後,還會給6個月的寬限期,也就是要到今年年底,甚至明年初,那些因疫情等因素影響無法還貸的人,房子才會被拍賣。

  這還是最短估算的時間。

  每當大環境不好,經濟下行的時候,法拍房激增、斷供潮的消息,就會持續傳出來。

  這其實反映了市場的一種擔憂情緒。

  6月初,網傳深圳一家銀行網點斷供賬戶就有1.3萬個,斷供潮來了,深圳和全國的法拍房數量達到82萬套。

  2018年11月底,網上瘋傳一張疑似廣東省法院要求收集樓市斷供情況的聊天截圖。廣東部分地區出現樓市“斷供潮”這些字眼讓很多網友心頭一緊。

  “完了完了,樓市要崩了”。

  其實,壓根不是那麼回事兒。

  後來廣深兩地法院都闢謠了:沒有接到這份通知。

  不少新聞媒體調查發現,深圳當時確實存在樓市斷供的案例,但大多是高位接盤、放大杠杆的炒房客,基本沒有剛需斷供。

  一兩個月後,又有消息說,阿里拍賣房數量飆升了,北上廣深拍賣數量是1年前的2倍。

  微博上,12年、16年的傳聞都出來了。

  網友的心情,像是坐過山車。

  一下是深圳樓市火爆,房價漲漲漲,一邊又傳言深圳斷供潮來了,全國法拍房數量暴漲,感覺樓市快要崩了!

  其實,大面積斷供的前提起碼是房價跌30%。

  想都不用想,當前的樓市形勢下,出現斷供潮是不可能的。

  國家統計局公佈的數據顯示,今年5月,70個大中城市中有57個城市的新房銷售價格環比上漲,新房及二手房價格上漲城市已連續3個月提升。

  價格下跌的城市也有,但都是小意思。

  合肥環比下降0.1%;

  鄭州環比下降0.2%;

  就連表現不太樂觀的海口、三亞,也才下跌0.3%、0.4%。

  除了深圳以外,6月初的自貿港政策紅利,讓現在海南樓市也非常火爆。

  實際上,法拍房數量短期內增多,主要原因並不是斷供。

  法拍房的來源有四種:按揭違約、民間借貸違約、司法沒收、無主房產。只有第一種是斷供。

  法拍房數量增加,大部分原因是債務問題,產生民間借貸糾紛或者其他經濟糾紛。主流說法是,經濟形勢不樂觀,企業,特別是中小企業的流動性變差,老闆就會拿房子抵債。

  我上面剛說的,江蘇、浙江兩地的法拍住宅數量最多恰好能說明這個問題。

  因為兩地民營經濟發達,如果中小企業老闆做生意失敗,房子就有可能被拍賣。而且,這兩地從2014年開始,法拍房數量就逐年增加了。

  還有剛剛提到佛山,法拍住宅數量比廣州、深圳高不少。

  原因是類似的,佛山中小企業數量多,很多小企業主,都在佛山本地有房產。

  此外,阿里平台法拍房數量的增加,還跟法院不斷入駐有關。

  2017年下半年開始,銀行為法拍房提供了比較多的貸款服務,“法拍貸”利率、貸款時間和二手房相差不大。

  這就會導致越來越多的人湧入法拍房市場。畢竟,相比於新房,法拍房有七八折甚至更低的折扣。

  深圳中院工作人員之前接受媒體採訪時透露,因為加大了司法網拍的推廣力度,所以網上錄入的拍賣房源增加。

  另外,這和阿里拍賣平台的發展也關係密切。

  阿里入局拍賣行業,開始於2012年。

  2013年,浙江省成為第一個全省入駐司法拍賣平台的省份。

  到了2014年,已經有500多家法院入駐阿里拍賣平台。

  2017年2月,全國已有30個省市超過2000家法院入駐。

  2019年初,全國已有99%的法院入駐阿里拍賣。

  新聞報導截圖

  今年初,已有31個省市超過3400家法院通過阿里司法拍賣平台進行涉訴財產處置,共計網拍超過191萬次,成功處置標的56.6萬件,網拍平均成交率82.75%。

  越來越多的法院入駐,司法拍賣的房源自然也會增加。

  目前,整體經濟形勢,沒有惡化到斷供潮洶湧的地步。

  法拍房數量暴漲的消息年年有,吃瓜群眾年年看,年年慌。

  其實真的沒必要!

  參考資料:

  1.《被誇大的樓市“斷供潮”》,南方週末

  2.《斷供說法又來!一線城市在淘寶拍賣房最近20天追平12月份全月?誰是斷供“主力”?來看四大真相》,新浪財經

  3.《5月一線城市房價普漲 什麼推動樓市回溫?》,新京報

  4.《“網拍”人與事:告別高門檻,人人皆可“撿漏兒”,只有想不到,沒有拍不到》,經濟觀察網

  5.《誰在網拍司法拍賣的房、車甚至股權?》,央廣網

  6.《手機靚號網上司法拍賣:千人圍觀 最高拍到391萬元》,北京青年報

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