“中國最具幸福感城市”的市民焦慮:房價看漲 全裝修也質價不符
2020年06月30日19:05

  原標題:焦點 | “中國最具幸福感城市”的市民焦慮:房價看漲 全裝修也質價不符

  來源:中國房地產報

  中房報記者 趙春林 | 長沙報導

  長沙的劉女士近來為不斷看漲的房價越來越焦慮。

  去年底她看了位於長沙市(湘江)河東主城區某知名大盤的大平層,一套260平方米住宅購買下來需要近400萬元,她猶豫了。最近她去河西的三環之外又看了260平方米的大平層,一套住宅也得400來萬元。在買與不買之間,她由猶豫變焦慮了。

  6月30日,長沙市國土資源網上交易系統掛牌公示的一宗位於開福區、編號為[2020]長沙市052號的限價地顯示,住宅(毛坯)銷售均價不超過14800元/平方米。這是繼6月28日長沙市嶽麓區洋湖片區掛牌公示住宅均價限價13800元/平方米的限價地之後,長沙市目前價格最高限價地。

  雖然一宗地處主城區,一宗位於城市新區,二者不具可比性,但6月30日一篇來自東敏樓市局的分析文章有關長沙限價地“沒有最高,只有更高”的表述,又讓劉女士進一步焦慮了起來。

  劉女士的老公是長沙馬欄山某大型單位中層幹部,收入在同齡人中居中上等。近年來,致力於改善型需求的她在長沙市區看了多個樓盤,一些樓盤置業顧問更是明確告訴她,周邊限價地房價不斷在抬高,再不買很快就只能用帶全裝修價格買毛坯住宅、用目前二環的價格買三環之外房子了。

  綜合來看,“中國最具幸福感城市”長沙近年不斷上漲的房價讓人們陷入焦慮,全裝修政策存在問題,也失去了民意。

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  預期看漲

  “48小時內,長沙限價地價格直接漲了1000元/平方米,如果要加上長沙本來可以做的2500元/平方米全裝修,那等於是可以賣17300元/平方米。”自媒體東敏樓市局分析稱,大家知道這個地塊旁邊的房子現在在安居客上價格才賣多少嗎?8043元/平方米。這塊土地出來,簡直翻了一倍不止,是不是?

  或許,這還真不是近期長沙限價地的最高限價。網傳的該市開福區另一宗限價地的信息顯示,其住宅(毛坯)銷售均價將不超過15500元/平方米。

  無論是各個片區之間還是各片區之內,長沙雙限地房價限價屢創新高,已是不爭事實。

  就在前日掛出住宅限價13800元/平方米限價地的洋湖片區,2018年4月25日掛出的編號為[2018]長沙市030號的商住用地,住宅(毛坯)銷售限價也僅為9998元/平方米。兩年時間,該片區限價地的房價限價上漲了3802元/平方米,漲幅高達38%。

  自2019年以來,長沙一些市民向《市長信箱》投訴,直指長沙雙限地房價限價上漲過快,助漲房價。長沙市自然資源和規劃局對此回應稱,該市“限房價”掛牌出讓地最高限價,是根據市房地產市場調控預期,最終經長沙市土地管理委員會決定。

  不僅是房價在漲,地價也在漲,市民對房價預期也在發生改變。無房戶為何時能買得起房而焦慮,改善型需求者眼睜睜地看著房價在漲、為沒有及時入市而焦慮,無購房資格者為將來具備購房資格之後能不能買到合適價位、合適地段的住宅而焦慮。

  房價的預期看漲也給長沙樓市帶來了巨量銷售。

  0731房產網發佈的《2019年度長沙樓市白皮書》顯示,2019年長沙樓市下行,全年新房成交同比減少12.31%,仍多達2280萬平方米。其中,長沙市商品住宅成交1839萬平方米,同比減少11.67%,成交量近5年來僅高於2017年。同為中部地區省會城市,2019年合肥樓市(含市九區,不含四縣一市)商品住宅共計成交面積645.56萬平方米,同比減少26.8%。2019年南昌市區新建商品房累計成交面積同比增加了6.06%,但也僅為630.43萬平方米。

  多年來的成交數據也表明,長沙樓市每年的巨大銷量,已位居省會城市前列。

  當地樓市較大的銷量也帶來了不少存量。由於新房(監製)價格比二手房便宜,長沙不少自媒體和中介基本主打“買到就是賺到”的口號。但據一些市民反映,近年來長沙二手房也大多有價無市。除學區房比較走俏外,一些市民的二手房掛牌了幾年也未能賣出去,有的甚至連個諮詢電話都沒接到。

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  房價之謎

  低房價一直是長沙城市比較優勢,其不僅成為長沙市民幸福感重要源泉,且成為長沙創新創業競爭動力,長沙市已連續12年獲評“中國最具幸福感城市”。

  有人說,長沙房價低是因為之前長沙公務員小區和集資福利房過多;也有人說,長沙是娛樂之都,市民更願把消費放在吃喝玩樂方面。

  不過,對於房價數據各方有不同說法和感受。雖然長沙市有關方面已多時未公佈即時具體房價數據,但近年來長沙房價給人的直觀感受是也上漲不少。

  2017年8月,長沙市有關方面通過當地媒體發佈房價數據稱,從2008年到2017年長沙住宅均價9年僅上漲了3000元/平方米。此數據一出,立即引來網友調侃“3年上漲了9000元/平方米還差不多”。

  2018年,長沙市進一步加強了樓市調控,重點滿足首套剛需購房群體。尤其是當年6月湖南省委機關報《湖南日報》頭版連續刊發數篇“論促進長沙房地產市場平穩健康發展》的評論文章後,長沙市打響的“反炒房”攻堅戰,力度之大全國矚目。湖南省委省政府、長沙市委市政府也多次強調,絕不讓長沙成為“炒房者”陣地。

  但在一些市民看來,調控重壓之下長沙房價近年來仍然實現了上漲目標。有觀點指出,長沙房價從4000多元/平方米均價漲到7000多元/平方米用了5年多時間,然而就在2018年,長沙房價均價用1年時間就從7000多元/平方米直接破了萬元。

  需要說明的是,外界對於長沙市房價均價數據其實有個插曲或誤解。

  在2018年6月1日長沙市召開的房地產調控媒體座談會上,長沙市有關方面就當時長沙房價均價7000多元/平方米數據解釋稱,這是既包括了長沙市六區三縣市(即包括了長沙市內五區之外的望城區、長沙縣、瀏陽市、寧鄉市)房價數據,又包括了商品住宅和拆遷安置房共同的房價數據,這也是導致市區市民感覺官方公佈的房價均價數據與商品房市場實際房價數據明顯脫節的原因。

  2011年6月21日,望城正式撤縣設區,成為長沙市主城區之外的第六區。望城區有關幹部在某些場合也多次表示,該區由於房地產項目較多且相對於內五區房價較低,為長沙市房價均價統計數據作出了重大貢獻。

  有關長沙房價數據,湖南省住建廳、湖南省統計局發佈的《關於2019年湖南省房地產市場形勢的通報》顯示,2019年12月長沙市新建商品住宅均價為8226元/平方米,同比上漲4.5%;

  中國指數研究院發佈的2020年5月“百城價格指數”表明,全國100個城市新建住宅平均價格為15280元/平方米,其中長沙新建住宅均價為8694元/平方米;國家統計局發佈的全國70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數顯示,2020年5月,長沙同比上漲4.8%,環比上漲0.4%。

  值得注意的是,2017年6月29日,長沙市發改委、長沙市住建委、國家統計局長沙調查隊三部門聯合印發《長沙市商品房銷售價格明碼標價監製操作規程》(長髮改價控[2017]96號)強調,價格監製的一般流程分成六步走:1.企業申報材料;2.區縣(市)人民政府簽署意見;3.長沙市住房和城鄉建設委員會詢價;4.國家統計局長沙調查隊詢價;5.長沙市發展和改革委員會價格監製;6.預售許可及開通網簽。

  國家統計局長沙調查隊參與地方房價監製詢價,這一既當裁判員、又當運動員的做法飽受詬病,目前已退出這一監製流程。

  在一些市民看來,低房價是過去長沙的標籤,但外界忽略了目前長沙實際房價並不是很低、近年來長沙房價已上漲不少的現實,有部分樓盤品質提升、成本增加等各種因素。以一些在市區看過不少樓盤後的市民的感受,當下長沙市內五區商品住宅均價可能已在12000元/平方米上下,有接近鄭州房價均價的趨勢。

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  全裝修困局

  除了不斷看漲的房價,近年來長沙全裝修住宅的“質價不符”,也讓不少市民奔波於地方政府部門與開發商之間為討說法而變得焦慮起來。

  2018年3月15日,長沙市推出全裝修住宅新政,要求市內五區新供地的商品住宅項目,採用全裝修建設交付的比例不低於70%;望城區、長沙縣、瀏陽市、寧鄉市新供地的商品住宅項目,採用全裝修建設交付的比例不低於30%。

  這個70%的全裝修建設交付比例瞬間在長沙樓市掀起波瀾。長沙購房者一是擔心未來買不到毛坯房,二是憂慮虛高的全裝修價格會變相加重購房負擔,購房恐慌情緒迅即蔓延開來。

  在和國內外一些城市初衷一樣,長沙推進全裝修的最初出發點是為了環保,減少汙染和鄰里糾紛。但在後來實施過程中,購房者與開發商之間發生利益衝突,長沙購房者對全裝修住宅“質價不符”、監管缺失、政府部門與開發商之間相互推諉頗有微詞。某全裝修住宅項目一個水龍頭的安裝費用就達到了單價1188元,被業主舉報到了國家相關部委局。當地政府部門雖然採取了部分補救措施,但仍未能擺脫困局,以致於有市民在《市長信箱》投訴發帖質疑“長沙精裝修政策失了民意誰之過”。

  長沙的全裝修住宅亂象引起了湖南省委省政府、長沙市委市政府領導的高度重視和媒體的及時關注。2018年12月,長沙市住建委(後機構改革為“長沙市住建局”)對外表示,要進一步規範全裝修市場,保護購房者權益,該委立即會同市發改委對新建商品住宅全裝修項目展開了專項檢查。

  儘管有市民不斷在《市長信箱》投訴督促,但長沙全裝修住宅的專項檢查結果迄今仍未對外公佈。去年2月25日,湖南省委第四巡視組在向長沙市委反饋巡視意見時指出,該市有關部門在堅持以人民為中心的發展思想方面存在差距,要求長沙市將住宅全裝修列入巡視整改重點。去年12月10日長沙市委第二巡察組在向市住建局反饋巡察情況時,又通報了一批全裝修住宅項目存在的問題。

  公開信息顯示,為提升立行立改問題整改成效,長沙市建立健全了巡察相關工作辦法,要求巡察組對立行立改事項建立清單,指定專人負責,巡察結束後一併移交歸檔。巡察組組長對立行立改事項辦理情況跟蹤瞭解、督查督辦;巡察組工作人員通過走訪調研、抽查資料、明察暗訪等,對整改情況進行核實。

  針對長沙市全裝修住宅巡察整改情況,長沙市住建局相關人士不久前告訴中國房地產報記者,巡察整改情況已上報給長沙市委巡察辦。長沙市委巡察辦相關人士則回覆中國房地產報記者,因為前段時間的疫情暫時不便督促住建部門上報全裝修住宅巡察整改結果。

  中國房地產報記者將繼續關注。

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