浦領財富項邢軍:疫情後房地產市場分化,成渝存價值投資窪地
2020年06月19日09:30

原標題:浦領財富項邢軍:疫情後房地產市場分化,成渝存價值投資窪地

今年以來的新冠肺炎疫情對各行各業產生著重要影響,但在浦領財富副總裁項邢軍看來,房地產行業已經率先恢復。

“疫情後大家的居住觀念有所更新,更加希望擁有自己的房產,以及好的居住環境、物業配套條件。由此,以住宅開發為主的地產商恢復較快。商業地產比較重的開發商可能受影響會更大一些,他們對商業地產的運營模式也需要進行轉變。”他說。

從地產投資角度來說,項邢軍認為,如果按區域市場來劃分,目前一線城市房地產市場已經屬於高位水平。成都、重慶等西部城市作為中國未來的戰略高地,仍具有一定的投資價值。

住宅市場加速恢復,商業地產需要轉型

據瞭解,浦領財富成立於2015年,是一家以財富管理和資產管理為核心業務的獨立財富管理機構。項邢軍曾在知名券商和財富管理等金融機構擔任高管,多年從事地產投資和資產管理的他,熟悉房地產基金的國際經驗和運作模式以及境內外資本市場和海外投融資管理。

項邢軍表示,疫情對房地產行業的影響最開始是在銷售端,2月份的時候很多售樓部都不能對外開放。但幸運的是,曆年的1、2月份都是房地產交易的低迷時期,即便沒有疫情的影響,房地產行業每年的復工也基本是在元宵節以後。所以2月份的疫情對房地產行業的影響還是比較小的。到3、4月份售樓部恢復開售後,由於前期積累的需求,甚至出現了一些日光盤。

“我們認為,今年在疫情的影響下,房地產行業是各行各業當中率先恢復的。”他對21世紀經濟報導說。疫情後大家的居住觀念有所更新,更加希望擁有自己的房產,以及好的居住環境、物業配套條件。由此,以住宅開發為主的地產商恢復較快,今年的銷售形勢整體受影響不大,可能下半年開始很快把上半年的缺口彌補回來。商業地產比較重的開發商可能受影響會更大一些。

具體到房地產細分市場的投資機遇,項邢軍認為,對住宅市場來說,原來人們覺得逃離北上廣,回到二三線城市也可以活得很滋潤。但現在經曆過疫情後,人們會更加看重所住城市的管理水平、醫療衛生設施水平,這能夠帶來更大的健康保障。

所以在一、二線城市,改善性需求越來越旺盛。三、四線城市原來想買房的人,現在會有些猶豫,他們會考慮是否在一、二線城市買房,雖然可能面積小一些,但可能配套環境會更好一些。

在商業地產方面,首先,線上消費需求的激增對物流地產有很大的刺激作用。但是也對物流地產本身提出更高的要求,原來物流地產是拿塊地建倉庫,把東西往裡面堆放就可以了。但現在倉庫也需要有技術含量,成為智能型倉庫。比如進庫、出庫能夠很快找到指定位置;減少人工,用人工智能進行貨物搬運。

第二,購物中心方面,原先的很多商場是比較雷同的,可能就是找一些網紅店吸引人流,然後再配套一些其他的商舖。現在受疫情的影響,購物中心也需要有一些差異化的競爭。比如在選址方面,是繼續在CBD還是下沉到社區,這是一個大課題,需要房企業去思考。

第三,對寫字樓市場來說,即便在一線城市,只要不是最新的、地標性的寫字樓,它的租金是下行的,而且空置率較高。二、三線城市的寫字樓,更是面臨這樣的問題。

“所以我們希望內地的商業地產能夠像香港的大地產商一樣,有模式的轉變。原來大家都是希望做高周轉,綜合體開發出來然後盡快轉手出去。這樣的短期行為,對商業地產的發展的不利的。未來的商業地產需要往做運營的方向去轉型,也需要政府在融資渠道方面提供更多的空間。”他說。

成都、重慶存價值投資窪地

“按區域市場劃分,目前一線城市的房價漲得很火爆,我們其實不主張高淨值客戶在高位上投入這樣的房地產市場。更多的我們看到,現階段中西部城市整個的房產價值沒有完全被挖掘出來,它倒是一塊窪地。”項邢軍說。

比如成都一些相當於上海內環的好地段,周邊還是有比較好的開發商樓盤,而它的價格只相當於上海的三分之一。在“一帶一路”、“西部大開發”的背景下,成都、重慶作為中國未來的戰略高地,它的房產投資還是有一定的投資價值的。

短期來看,可能它的爆發力不像一線城市或沿海地區這麼快。但從投資的角度來說,可能過幾年它的價格會翻一倍,這是比較確定的。沿海地區短期漲得比較快,但可能透支它未來的投資潛力,中長期有一定風險。

除了設有房地產投資基金,浦領財富的業務同樣覆蓋債權投資、證券投資和海外資產配置。公司的產品貨架上,有公募基金、固收、信託等多方面的產品。

項邢軍表示,十年前,財富管理行業屬於初創時期,可以稱之為財富管理1.0時代。當時整個市場的環境是錢多資產少,財富管理很快就發展起來。這個過程中,風控、合規方面可能會有些疏忽。近兩年隨著監管的逐步趨嚴,一些前期積累了風險的平台,逐漸有暴雷事件發生。

現在財富管理行業進入2.0時代,行業發展進入增長穩步健康的新階段,有些淘汰洗牌已經發生。在項邢軍看來,浦領財富作為2.0時代成長起來的新平台,也有著自身的獨特優勢。

首先,很多大平台出身於財富管理行業的“草莽時代”,現階段存在歷史遺留問題,風險事件也時有發生。浦領財富出生在行業健康良性發展的環境中,沒有任何歷史包袱。團隊一開始對項目、資產的選擇,產品設計方面就貫徹了“合規為本,風控先行”的原則,希望通過穩步發展,在長跑當中追趕、趕超這些頭部品牌。

第二,從產品層面來說,浦領財富背靠一些有很強開發實力的企業,對拿到的產品、項目有比較深入的瞭解。“我們是比較聚焦的,在風控方面也可以做得更加透徹。對大平台來說,他們項目投得比較多,這對研究能力、風控篩選能力等各方面都是挑戰。”他說。

另外,浦領財富的團隊有國際化的財富管理經驗,成員來自信託、保險機構等,很多還有多年海外工作經驗。團隊擁有國際化的視野,未來在海外也會按照家族辦公室的方向,去打造跟客戶更緊密的合作關係。

(作者:申俊涵 編輯:林坤)

關注我們Facebook專頁
    相關新聞
      更多瀏覽