潘蘇通啟德宅地 一場難以實現的杠杆遊戲
2020年04月08日01:34

  來源微信公眾號:觀點

  香港經濟和樓市下行是一方面重要原因,但高銀金融本身存在的籌資困難,或是另一不得不考慮的問題。

  觀點地產網 在經濟下行背景中,又一發展商打算收縮旗下地產業務。

  這一次是高銀金融,去年6月一場退地風波鬧得滿城風雨,儘管不少分析師甚至香港特區政府都認為是個別事件,但“高銀撻訂”已成為當地樓市不景氣的註腳。

  “從企業風險管理的角度來看,沒必要再去投180億港元在啟德地塊。”最終投票決定放棄土地的電話會議上,高銀金融獨立非執行董事石禮謙認為,當時發生的社會矛盾和經濟大環境不穩定,將對地產市場的增長產生負面影響。

  如今面對新冠疫情,香港經濟與去年相比更相形見絀,該公司似乎再次用棄地來表達態度。

  據瞭解,此前3月中旬,高銀金融就收到一名獨立第三方(一間具規模的從事房地產發展等綜合業務的公司)有條件要約,稱擬全面收購位於啟德發展區新九龍內地段第6591號地塊。

  經過半個月考慮,高銀表示公司已接受收購要約:“現正與有關方面就該建議交易的合規事宜進行諮詢工作。”

  資料顯示,高銀即將出售的新九龍內地段第6591號地塊,由高銀系公司迅富國際有限公司於2018年12月以約89億港元的價格收入囊中。

  該地塊總占地面積約為9708平方米,總建築面積為3.2萬平方米至5.3萬平方米,計劃作住宅發展,預計總投資額約140億港元。地塊最早由高銀金融及潘蘇通分別持有60%及40%股權,後於2019年4月以21.62億港元為代價進行整合,潘蘇通將40%權益注入上市平台。

  在高銀金融發佈的截至2019年12月31日止6個月未經審核中期業績公告中,提到該項目正在製定發展計劃,預期將於2020年第一季度啟動地基工程。

  拍得6591號地塊不久之後,高銀金融再於2019年5月15日從長實、新鴻基地產、會德豐、鷹君、信和置業等港資房企中脫穎而出,斥111.24億港元中標啟德第6546號地塊。

  該地塊占地面積約為1.07萬平方米,指定作非工業(不包括住宅、倉庫及加油站,但包括酒店)用途,最低及最高的樓面面積分別為4.81萬平方米及8.02萬平方米。當時高銀稱,該地塊是香港市區絕無僅有的海濱全維港海景酒店及商業用地,將計劃興建地標式高級酒店和辦公大樓,預計總投資額約160至180億港元。

  無奈,如今上述兩幅土地的發展計劃均已破滅。香港經濟和樓市下行是一方面重要原因,但高銀金融本身存在的籌資困難,或是另一不得不考慮的問題。

  以退地事件為例,雖然在電話會議上高銀金融已證明公司擁有充足和可動用的資金,來支付超過百億港元的土地餘額。

  不過後續發展資金何來?有市場分析人士就稱,高銀部分管理層之所以反對繼續發展6546號地塊,其中原因可能包括,在嚴峻市況下,投資額高達180億港元的項目未必能取得足夠融資,所以擔心風險過高。

  因此,即使潘蘇通一再強調公司融資順暢,但退地的決策最終還是落實了。

  而在實施對啟德的兩筆高額投資前,高銀金融趁市道正好就進行過幾次籌資活動。

  其中,2018年4月,高銀金融與潘蘇通訂立出售協議,前者向後者出售香港何文田常盛街住宅項目60%股權,以及持有何文田站第一期物業發展項目合營公司高鉎投資50.1%間接權益,代價123.94港元。

  同時,高銀金融向潘蘇通以56.08億港元買入高銀金融國際中心40%股權。左右手資產置換,潘蘇通即向高銀金融注入約67.94億港元資金。

  6月,高銀金融亦通過將旗下高銀金融國際中心抵押給長實旗下公司,獲得約102.3億港元貸款。2019年4月,據悉高銀完成償還了長實的貸款,但後又隨即轉向德意誌銀行尋求一筆68億港元的債券融資。

  針對投得的新九龍內地段第6591號地塊,高銀金融在同年12月18日還向工商銀行亞洲籌借了一筆35.67億港元的建築貸款。

  另一方面,潘蘇通更早之前對何文田兩個住宅項目的融資安排同樣精彩。

  2016年3月2日,高銀金融以63.81億港元價格競獲香港九龍何文田常盛街一幅占地面積約9074平方米土地。3月4日,潘蘇通就傳與一家著名大型商業銀行簽訂了授信額度協議。

  潘蘇通以所持的高銀地產約1.7億股股份、全資擁有的晴翠國際有限公司約1.18億股股份、以及間接全資擁有的高銀集團(投資)有限公司約20.12億股股份,即高銀地產(當時未退市)已發行股本總額的64.38%向銀行質押,換取了超過100億元的信貸額度。

  在2016年12月奪何文田站上蓋第一期項目土地後,高銀金融亦於2017年5月與九家銀行簽署了71.91億港元四年期貸款。

  事實上,高銀系主席潘蘇通素來以財技聞名。2007年至2012年,通過高銀金融與高銀地產兩個上市平台,進行多次供股、定增和發行可換股債券籌資100多億元的操作仍曆曆在目。

  進軍香港房地產市場後,他也十分善於利用杠杆攻城略地。2016-2019年4年內,撬動了近400億資金,才能搶下何文田、啟德等區域多宗高價土地。

  只是,現時面對經濟困境,這套做法顯然難以運轉如常。

  去年以來,不少中小房企通過出售旗下項目,換取降低杠杆風險空間的頗多。一次退地、一次出售,高銀金融或基於同樣的理由進行著戰略收縮。

  對退地頗有不甘的潘蘇通去年6月曾宣稱,有機會將以個人身份投標重奪6546號地塊。後來在9月,高銀金融管理層亦透露出對回購該地塊的意向。

  不過事實證明,兩次承諾都最終並未實現。

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