金輝控股開啟赴港IPO之旅 擬募資“儲糧”謀彎道超車
2020年03月30日01:29

  來源:證券日報 本報記者 王麗新

  3月25日,金輝控股向香港聯交所提交了招股說明書,正式開啟赴港IPO之路。

  根據業內機構發佈的房企銷售排行,2019年,金輝集團以888.6億元銷售規模排名第40,是行業TOP40中僅有的兩家尚未上市的企業之一。

  關於本次募資金額,招股書並未披露。參照2018年-2019年上市房企的部分募資數據,新力地產募資19.6億港元,中梁地產募資27.7億港元,美的置業募資30.6億港元。有業內人士向《證券日報》記者稱,預計金輝控股的募資規模會與同梯隊房企接近。

  “疫情來襲政策預期放鬆檔口,準千億元規模房企踏上IPO之路,一旦成功將打開多種儲備低成本‘糧食’的渠道,為其全面發展提供更多路徑。”財經評論員嚴躍進向《證券日報》記者表示,若能利用這一筆募資抓住機會拿地擴張,確保運營順暢,利潤平穩釋放,則有望在激烈的行業競爭中實現安全超車。

  多元化拿地“降本提利”

  從2016年至2019年的4年間,金輝控股的銷售額從307.2億元增長到888.6億元,行業排名從52位穩步進入前40。

  根據招股書顯示,在2017年、2018年及2019年三年里,金輝控股全口徑銷售額分別為445.1億元、746.8億元及888.6億元;經營業務的收益分別為117.77億元、159.71億元及259.63億元,復合年增長率48.5%,其中2019年度增幅達62.56%;對應的的淨利潤分別為22.21億元、23億元及26.90億元,復合年增長率10%,其中2019年增幅為16.96%;毛利率則在26%-35%之間。

  值得關注的是,據《證券日報》記者觀察,根據多家公佈2019年業績的房企高管判斷,未來行業毛利率將維持在25%左右,面對不確定性成為常態化的市場格局,多數2000億元陣營以上房企想要將毛利率水平保持在25%-30%之間。

  但與個別搶高價地先衝規模後修復利潤的房企不同,低調的金輝控股不走公開市場舉牌拿地王、“賭博”拿高價地的路徑,拍地時出價地塊中溢價率大都保持在溢價率30%以下,這幾年則不斷創新多元化拿地方式,進行投資“性價比”衡量。除了在公開市場拍地,還在互換股份合作以及收併購增加土儲等方面發力,比如,2018年,公司以收併購方式納入長沙、蘇州等地低成本項目。

  截至2019年底,金輝控股所持土地儲備總建築面積為2667.44萬平方米,其中93.4%位於二線城市及核心三線城市,主要分佈在長三角、環渤海、華南、西南和西北等以“人才吸附”為重點戰略的城市。

  進行資產換倉的同時,金輝控股管理層開始在降低造價成本、細化產品定位和提升溢價能力上下功夫。自2016年以來,公司研發了四大產品線,分別為契合城市主力中青年客群的“優步系”、改善型產品線“雲著系”、聚焦一二線城市核心地段面向城市高淨值人群的“銘著系”高端住宅,以及城市綜合體“大城系”。疊加此前低成本獲取的土地,即使面臨這兩年房企普遍遭受的限價政策,金輝控股也有在銷售定價上獲取更多“話語權”的能力。

  正如金輝控股管理層曾向《證券日報》記者所示,“企業最核心的還是要賺錢,盈利是重要基石。我們開發的每一個項目,都有嚴格的利潤指標要求,測算達不到標準的,一律不能通過。”

  不得不說,一般開發商跨越千億元規模之後才開始注重產品溢價能力,但“兼顧利潤和規模平衡發展”“打造數個百億元量級區域公司”,降低拿地成本提升產品溢價率等戰略舉措,是當前TOP20房企的典型組合打法之一,但卻是金輝控股近幾年早就在落實的目標。

  抓回款降負債謀安全擴張

  在金輝控股內部,重點關注的高質量增長指標還有對現金流的把控,這體現在去化率和回款率指標上。

  儘管在招股書中未有披露,但此前發佈的《金輝集團2019年公司債券半年報》顯示,金輝已完工項目銷售平均去化率達96%,在建項目平均去化率達87%,預收款項達到554.98億元,增幅34.35%,平均回款週期35天,高於行業平均水平。

  而對於走在IPO道路上的金輝來說,與其他閩系房企相比,在資金運作、外部資金獲取和加杠杆方面,是相對比較健康的。在金輝集團內部,即使在橫縱擴張方面需加大力度,但財務安全仍是底線。

  以扣除合約負債額後的資產負債率來計,金輝控股近三年的實際負債率逐年下降,從2017年的62%下降至2019年的47.73%。而根據wind數據整理,截至2019年6月底,25家預收款最大的A股上市房企扣除預收款後的資產負債率中位數達到了51%。

  另據招股書顯示,截至2017年、2018年及2019年年度末,金輝控股的銀行借款、其他借款及公司債券總額為335.1億元、387.2億元及427.5億元。其中一年內到期部分分別為127.5億元、231.6億元及180.2億元。一年期占比分別為38%,59.8%及42.1%,短期債務結構得到優化。

  實際上,近三年來,為了保持在合理負債結構下實現規模發展,金輝控股下了頗多功夫。比如,與地產信貸活躍的金融機構簽署了“總對總”戰略合作協議,積極拓寬小公募、境外美元債和購房尾款ABS等新型渠道,提升“找錢能力”,以及尋找新的合作夥伴,通過股權合作或者股權類融資,合理降低有息負債,降低融資成本等。

  對此,有業內人士稱,若金輝控股成功登陸資本市場,融資渠道將進一步變寬,融資成本也將進一步降低,助力其提升盈利能力,資本結構也會得到進一步改善。更重要的是,準千億元規模檔口赴港IPO,這是在35家房企跨入千億元陣營的市場格局中,想要彎道超車的良機。

  當然,是否能得到投資者的充分認可,能否順利實現IPO,能獲得多大規模的募資,上市之後股價表現如何……這都有待資本市場的考驗。

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