深圳一大波低價公共住房將入市 對房價有什麼影響?
2019年10月24日12:09

  原標題:深圳一大波低價公共住房將入市,對房價有什麼影響?

  大部分人仍然尚未擁有自已的住房,這構成深圳樓市最大的需求基本面。

  “原來‘十三五’期間深圳已經建了31萬套公共住房,大家感覺到了對房價的影響嗎?”

  10月23日,據深圳住建部門披露,“十三五”截至目前深圳已建設籌集公共住房31萬套。有房地產業內人士發出上述疑問。

  而根據住建部門的預計,到“十三五”期末,深圳建設籌集的公共住房將達到42萬套。

  42萬套是什麼概念?可供參照的一組數據是,2016年至2018年,深圳新房成交量分別為4.04萬套、2.58萬套和2.94萬套;二手房成交量分別為10.76萬套、6.36萬套和6.46萬套。三年的新房和二手房成交相加約為33萬套。

  住房自有率低於其他一線城市

  差不多接近商品房體量的公共住房入市,並且官方規定了價格上限,位於原特區內的公共住房項目毛坯房售價處於4萬-5萬元/平方米區間,位於原特區外的限價人才住房項目毛坯房,普遍處於2萬-3萬元/平方米區間,這是否能夠帶來商品房價格的下跌?

  中國(深圳)綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁認為,即使對於北上廣來說,也未曾有過如此大公共住房供應體量,這會在一定程度上遏製商品房價格的上漲,但由於商品房的供需並不是完全封閉的,市民對商品房的需求總量並不會出現大幅度下滑。

  根據國家統計局公佈的9月70個大中城市商品住宅銷售價格,深圳的新房與二手房環比漲幅均進入全國前十,尤其是新房價格,是自2016年下半年以來首次進入漲幅前十。

  今年5月,深圳市規土委相關負責人介紹,全市常住人口的住房自有率為34%,即約1/3的常住人口居住在自有住房中。

  這個數字遠低於其他一線城市。大部分人仍然尚未擁有自已的住房,這構成深圳樓市最大的需求基本面。

  現在還有多少房?

  從供應方面來看,目前商品房和公共住房的存量占比情況如何?

  《深圳住房保障發展規劃(2016-2020)》透露,根據2013年的住房調查,全市住房總量共1035萬間套。其中,商品房約128萬套;政策性保障性住房約34萬套;單位及個人自建住房約55萬套;原村民集體經濟組織自建、合建房33.44萬棟,約650萬套間;工業區配套宿舍及其它168萬套間。

  商品房和政策性保障性住房的比例大約為3.8:1,但現在距2013年已經過去了約6年時間,這6年間正值深圳加大保障性住房供應力度,可以推測的是,政策性住房緩解了一部分對商品房的需求。

  從長遠的官方規劃來看,從2018年到2035年,深圳將新增建設籌集各類住房170萬套,其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套,超出商品房的供應,這一舉措也被坊間稱作是深圳的“二次房改”。

  但正如宋丁所言,商品房的供需並不是完全封閉的,過去幾年正是深圳人口快速增長的時期,2018年相比於2013年深圳常住人口增加了240萬,這直接帶來大量首次或改善型購房需求。

  美聯物業全國研究中心總監何倩茹向21世紀經濟報導記者分析,理想的房地產格局是“高端有市場,中端有支持,低端有保障”,這也正是深圳政府努力的方向,但因為供不應求的局面將長期存在,這個理想格局短期內還很難實現。

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