保利物業赴港上市獲“放行” 面臨人工成本上漲難題
2019年09月21日05:23

  保利物業赴港上市獲“放行”

  翁榕濤,趙毅

  內地房企分拆物業公司赴港上市的熱潮絲毫不減,已成為“後地產時代”的新趨勢。

  9月17日,據保利發展控股集團股份有限公司(600048.SH,以下簡稱“保利地產”)公告顯示,保利物業發展股份有限公司(以下簡稱“保利物業”)赴境外上市已經獲得中國證監會批複。而在8月6日,保利物業已經向香港聯交所遞交了上市申請。

  這也意味著保利物業自新三板退市後,轉戰港股市場獲證監會“放行”,上市進程進入了倒計時。

  物業管理公司的行業集中度仍較低,融資併購成為重要擴張手段。公開資料顯示,截至今年上半年,保利物業管理846項物業,合同在管面積為3.71億平方米,是全國第四大物業公司,僅次於綠城物業、碧桂園服務和萬科物業,但公司目前市占率僅為0.9%。

  值得注意的是,此前多家內地公司赴港上市遭遇“破發潮”,《中國經營報》記者就募資後如何擴張規模、有無應對破發的措施等問題致函採訪保利物業相關負責人,對方表示公司目前正處於上市前的靜默期,部分問題不方便進行回應。

  趕上物業公司上市潮

  物管行業競爭日趨激烈,在國內融資渠道持續收緊的形勢下,多家內地房企分拆物業公司赴港上市。

  僅2018年就有雅生活服務、碧桂園服務在內的5家物管公司成功上市。自年初以來,已有濱江服務、奧園健康以及和泓服務3家登陸港股。若上市成功,保利物業將成為內地第14家在港交所主板上市的物業公司。

  保利物業為何從新三板退市後轉戰港股?此前的保利物業公告中顯示,“這是公司自身經營發展及戰略規劃的需要。”實際上,近年來從新三板市場退市後轉戰港股的物業管理公司並不止保利物業一家,還包括此前登陸香港資本市場的永升生活服務、和泓服務。

  數據顯示,自2014年起,新三板累計掛牌物業服務企業74家,目前仍在掛牌的有56家。有18家物業服務企業摘牌均為主動申請終止掛牌,其中有14家是在2018年摘牌。

  新三板上市公司普遍面臨流動性相對較差、融資較難的處境。中國財政科學研究院應用經濟學博士盤和林向記者分析:“從主動摘牌的物業服務企業來看,並非業績不佳等原因,相反都業績不俗,新三板已經無法滿足保利物業的融資等發展需要,A股審批又比較嚴格,相比而言,轉戰港股更有優勢。”

  保利物業招股書顯示,截至2019年4月30日,其合同管理面積達3.71億平方米,遍佈全國27個省(區、市)的136個城市,在管面積為1.98億平方米。在中國管理817項物業,包括549個住宅社區及268個非住宅物業。

  營業收入方面,截至今年4月30日,保利物業收入為17.18億元,較上年同期12.10億元增加5.08億元;2016年度、2017年度、2018年度保利物業收入分別為25.64億元、32.40億元、42.29億元。

  在房地產調控期下,信貸持續收緊,物業分拆赴港上市成為房企拓寬融資渠道的新路徑。相比房地產業務,物業管理公司具有輕資產和逆週期屬性,估值水平亦明顯較高。

  營收單一依賴規模擴張

  招股書顯示,保利物業是全國第四大物業公司,僅次於綠城物業、碧桂園服務和萬科物業。

  值得注意的是,保利物業在增值服務方面較少發力,導致其營收來源相對單一。根據招股書,其主要的營收來源於物業管理服務收入,從2016~2018年分別占比74.3%、74.7%及68.8%。

  值得注意的是,保利物業目前項目收入仍主要依賴於母公司。招股書顯示,截至2019年4月30日,由保利地產開發的物業帶來的收入為10.20億元,占比為84.2%,而外拓項目貢獻的收入為1.91億元,占比僅為15.8%。

  同策研究院首席分析師張宏偉告訴記者,“對於有開發商背景的物業公司來講,剛上市時基礎物業確實主要依賴母公司,而且後者一般也作為基石投資者,接下來通過上市後,保利物業應該通過收併購中小物業公司,來實現規模效應和品牌效應的突破。”

  據保利物業公告顯示,公司赴港上市募集的資金用途為收購兼併物業管理公司或者專業化服務公司;提升增值服務業務和多元化服務業務;升級信息化和智能化平台;補充營運資金及一般公司用途。

  廣發證券此前一份研究報告指出,融資併購是物業管理公司重要的擴張手段。此前,保利物業內部已啟動名為“147”的戰略計劃,要在未來三年內實現100億元的營業收入,4億平方米的管理面積,以及7億元的利潤水平。

  近兩年,保利物業正逐漸外拓管理物業面積。2018年6月,保利物業與天創物業達成戰略合作,雙方將共同打造校園物業管理平台;同期保利物業還與天凝鎮政府達成戰略合作,成為行業內首個涉足鄉鎮公共治理、踐行國家鄉村振興戰略的物業服務企業。

  同時,保利發展在商業物業的拓展和運營方面也取得進步。截至2018年年末,這家公司商業板塊運營的項目已達到65個,管理面積為266萬平方米。另外通過輕資產模式進行品牌及管理輸出,外拓的購物中心達到10個,酒店4個。

  可以看出,保利物業正加快佈局,通過多元化業務擺脫對母公司的重度依賴,提升管理的非保利地產開發的物業面積比例。

  面臨人工成本上漲難題

  從利潤率指標來看,保利物業的表現要落後於很多同行。招股書顯示,保利物業2018年毛利率為20.1%;2016~2017年毛利率則分別為16.7%、17.9%。

  可進行對比的是,同樣在港交所上市的其他物業公司,如雅生活服務2018年的銷售毛利率為38.2%,碧桂園服務為37.7%,彩生活為35.5%,中海物業為20.43%。

  保利物業總經理吳蘭玉此前在接受媒體專訪時表示,保利物業不簡單追求高的淨利、毛利水平,不追求“輸血式”,而是講究自身的合理利潤,這樣的含金量會高很多。

  值得注意的是,保利物業在低毛利率的情況下,如何控製運營成本顯得尤為重要。招股書指出,保利物業的利潤率和經營業績可能會因人工、分包成本或其他運營成本增加而受到不利影響。

  招股書顯示,保利物業的人工成本正不斷增加,於過往記錄期間,保利物業截至2016年、2017年及2018年12月31日止年度以及截至2019年4月30日止四個月,人工成本占服務成本的比率分別為54.2%、59.1%、55.6%及 60.8%。

  在人工成本持續上漲的情況下,部分物管企業以轉型互聯網以及增加勞務外包比例來進行管控成本。以首家赴港上市的物業公司彩生活服務集團有限公司(01778.HK,以下簡稱“彩生活”)為例,在傳統的物業管理業務遭遇“天花板”時,彩生活開拓多元業務,並打算轉型互聯網平台模式。

  針對人工成本上漲的問題,保利物業表示,公司接下來會通過全委、顧問和併購的方式拓展非保利地產開發的物業項目;同時,公司將積極開展社區增值服務等非傳統物業服務業務的市場開發力度,提升公司的收入多元化水平和盈利質量。

  據和訊首席投資顧問夏立軍指出,物管行業依然屬於勞動力密集型產業,競爭要素極難取得破壞性創新,龍頭企業將是行業整合和發展的核心。行業業績和估值水平短期內仍由基礎服務板塊主導,而中遠期關鍵要素將逐漸由增值服務取代,儲備面積數據顯示基礎服務規模可能將在未來2~3年高速成長。

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