買房開始虧錢了:燕郊房價一度腰斬 還要上車嗎?
2019年09月17日13:50

  原標題:買房開始虧錢了:有地方房價一度腰斬,還要上車嗎?

  2018年初入手了一套住房的吳夏(化名),最近一直在糾結買房是否是個正確決定,因為一年多來,房子不但沒有漲,還讓他虧了幾萬塊錢。劉卿(化名)也是這樣,2016年底以2萬元/平方米買下了河北燕郊的樓盤後,當地房價就坐上了過山車,價格一度漲至3萬元/平方米,之後又幾近腰斬,房子至今沒能脫手。

  房價從高位回落的城市並不少。中指研究院數據顯示,8月份,在100個城市樣本中,有29個城市的新房價格環比下跌。市場轉冷的同時,“房價難有大漲”“房子賣出骨折價”的觀點越來越多,不少投資客著急出手,剛需群體則出現觀望情緒。

  不過,業內人士認為,目前房企大幅減價促銷多是噱頭,當前整體房價仍是小幅下跌,市場仍平穩。

  買房虧損 有投資客被套牢

  始於2015年年底的房價上漲風潮,直到2017年年初才刮到重慶,那時,剛畢業沒幾年的吳夏沒有多少積蓄,對買房也沒有概念。但隨著房價飆升,身邊的同學、朋友都開始買房,吳夏也在2018年5月東拚西湊地交了首付,在重慶南岸區買下一套100平方米左右的住宅。

  令吳夏沒有想到的是,房地產市場的冷暖變化這麼迅速,他感覺自己成了高位“接盤俠”。吳夏購房時的價格約為1.4萬元/平方米,幾個月後,同小區四期住宅的價格降到了1.35萬元/平方米左右,大戶型的均價更加低,且室內裝修標準還有了提升。

  “四期開盤沒多久,很多鄰居就以裝修標準低、學區配套差等理由去開發商售樓處拉橫幅,要求解決問題,但效果不是很大。” 吳夏也對中新經緯客戶端說,“鄰居們去維權,可能也與房價下跌有關吧,畢竟大家的賬面資產在縮水,還要背著巨額房貸。不過,像我這種自己住的,價格漲跌也無所謂了。”

  對於房價下跌有明顯感受的還有劉卿。2016年年底,劉卿以約2萬元/平方米購得了河北燕郊的一套住房。大量資金的湧入,讓當地樓市熱度超前,房價最高達到了3萬元/平方米,此時,劉卿覺得當初的冒險得到了很好的回報。

  不過,限購等調控政策的落地,讓燕郊樓市迅速冰凍,價格直線下滑,到2018年年底,劉卿房子所在地區的房價已經降至1.7萬元/平方米左右。近期,她一直在關注燕郊地鐵的進展,希望借此利好房價能有所上漲。

  中泰證券在近日的一份研報中稱,從投資的角度來看,如果房價不上漲、甚至漲幅小的話,持有房產每天都在虧錢。該券商認為,持有房子的成本其實很高,包括買房時至少5%的資金成本和房屋折舊成本。

  根據複旦大學2012年的測算,上海市房產平均每年折舊率在3%~5%之間,若按照4%來算,持有房產的總成本有近9%,而收益不到1.2%。像學區房這種能帶來額外收益的,可以彌補一部分虧損,但對於絕大多數房產來說,已經開始虧錢。

  “事實上,買房虧錢的又何止是上海,百城房價統計中,有一半以上的城市過去一年的房價漲幅不到6%,即使按照3%的租金回報率、5%的資金成本、4%的房屋折舊率來算,在這些城市持有房子都是虧錢的。而且絕大部分小城市租房市場很小,房屋空置率高,租金收益幾乎可以忽略不計。” 中泰證券在研報中稱。

  房企減價套路多 市場總體平穩

  不過,中國城市房地產研究院院長謝逸楓並不認同“買房者或有房者每天都在虧錢”的觀點。他稱,近20年來,中國的商品住宅銷售價格平均每年都有8%~10%的增長,而一些核心城市的漲幅更高,這遠遠超過了物價漲幅、銀行定期存款利率和一般的理財產品,買房仍是賺錢的。機構不能以一兩年內房價漲幅變小而得出買房虧錢的結論。

  其實,樓市轉冷後,市場上的一些悲觀論調有所增多,諸如“房價難有大漲”“房子賣出骨折價”等報導漸漸讓一些購房者觀望情緒加重。但業內人士認為,市場並未出現急劇的價格調整,只是在小幅下調。

  國家統計局16日發佈的數據顯示,今年1~8月份,全國商品房銷售面積同比下降0.6%,但降幅比1~7月份收窄0.7個百分點,其中,住宅銷售面積增長了0.6%;全國商品房銷售額增長6.7%,增速加快0.5個百分點,其中,住宅銷售額增長9.9%。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為,全國商品房銷售面積已連續7個月呈現出負增長,說明市場有所降溫,但也要看到,跌幅並沒有擴大。出現這種情況,一是房企積極推盤、降價促銷,二是銀行貸款利率的變化導致部分購房需求提前釋放。

  諸葛數據研究中心選取了50個區域價格變化作為數據樣本、對比這些城區今年8月上旬與8月下旬房價的變化,得出了以下結論:近期新房價格下降並不是空穴來風,房企確實有降價的步伐,但並不是普遍現象,大城市的中心城市區及產業園區、環大中城市的周邊三四線城市價格仍在上漲。

  中新經緯客戶端注意到,8月份以來,市場上降價促銷現像有所增多,新房8折、9折銷售的情況並不鮮見,某大型房企甚至對尾盤住宅給予了最高近6折的優惠,員工內部推薦的,還會在折扣基礎上進一步優惠。

  但諸葛數據研究中心分析師王小嬙卻對中新經緯客戶端表示,房企降價並不是普遍現象,只是個別房企在6折、8折出售項目,價穩仍是主基調。同時,購房者拿到大幅折扣的門檻也較高,應該謹慎對待這類降價噱頭。

  “大幅降價多是企業搞出的噱頭,或者就是在清理尾盤。有的企業就是先漲後降,真正的價格並沒有多少變化。”謝逸楓對中新經緯客戶端分析稱。

  嚴躍進認為,從短期看,部分年份的房價確實較高,買賣可能會面臨虧損的情況,但從大趨勢來看,持有房產還是有盈利的機會。對於很多更早之前就持有房子的人來說,基本都享受到了房價上漲的紅利。

  謝逸楓稱,近兩年,政府已經從多方面收緊樓市調控,但目的還是維持市場平穩,既不讓其暴漲,也不能大幅下跌,房地產市場仍有發展的空間。

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