香港老派地產商“恒隆”:物業銷售為零 估值倒掛
2019年08月03日04:41

  香港老派地產商“恒隆”:物業銷售為零 估值倒掛

  餘燕明 趙毅

  2019年中期業績,恒隆地產有限公司(00101.HK,下稱“恒隆地產”)從物業銷售上取得的收入與利潤,顆粒無收。

  這是四十年前恒隆地產在香港聯交所上市以來,絕無僅有的狀況。

  恒隆地產是香港本地崛起的最老派的地產商之一。它以開發業務起家,並擴張至中國內地,攫取開發業務的紅利之後,如今在陸港兩地沉澱了一棟又一棟的投資物業,靠以收租為生。

  這家老派的香港地產商,在中國內地的開發業務上,仍然保持了大手筆投資力度,以獲取在重點城市的核心物業。

  恒隆廣場的商業品牌在陸港兩地如雷貫耳,但卻少有人知道,持有同一批資產、經營同一塊業務的陳啟宗家族,實際上在香港聯交所主板上市了兩家企業——恒隆地產及其母公司“恒隆集團有限公司”(00010.HK,下稱“恒隆集團”)。

  恒隆廣場等主要的投資物業及開發項目均裝入了恒隆地產,但並非全部。恒隆集團的業務收入主要來源於合併恒隆地產,但同樣持有部分恒隆廣場相關物業,並由其管理運營。

  恒隆集團與恒隆地產均是香港資本市場最早一批上市的“門面”企業,同在一個二級市場,兩家企業的業務與收入重疊的情形下,長期存在的估值倒掛與業務關聯,卻少有人問津。

  收租為生,內地爭搶“地王”

  每年的財報季,恒隆地產總是第一個“交卷”。

  2019年前6個月,恒隆地產實現業務收入42.04億港元,全部來自物業租賃收入。相比上一年度同期實現的51.5億港元,恒隆地產的業務收入下滑了18%。

  恒隆地產在2018年前6個月實現的51.5億港元營業收入里,物業租賃收入為41.18億港元,物業銷售收入為10.32億元。對比之下,2019年前6個月,恒隆地產的物業租賃收入增長了2%。

  恒隆地產董事長陳啟宗對這一增長十分滿意,他說“這不是很平穩,而是相當快速地增長”。

  不過,這卻是過往五年以來,恒隆地產中期業績的最低水平。

  2015年~2019年中期,恒隆地產業務收入分別為46.07億港元、63.11億港元、63.58億港元、51.5億港元、42.04億港元。

  其中,當期相應物業銷售收入分別為7.45億港元、24.04億港元、25.23億港元、10.32億港元及無。

  恒隆地產在2019年上半年實現的42.04億港元物業租賃收入里,中國內地投資物業貢獻了21.9億港元,同比增長了1%;香港投資物業貢獻了20.14億港元,同比增長了3%。

  到2019年6月底,恒隆地產在中國內地開業了8個恒隆廣場項目,分別是位於上海的恒隆廣場及港彙恒隆廣場,位於瀋陽的皇城恒隆廣場及市府恒隆廣場,另外4個恒隆廣場則分別位於濟南、無錫、天津與大連。

  恒隆地產在香港的投資物業組合,包含了商舖、辦公樓、住宅及服務式公寓,主要是位於銅鑼灣的商舖組合,位於香港東區的康怡廣場,旺角雅蘭中心、家樂坊,位於九龍東的淘大商場,以及山頂廣場等。

  到2019年中期,恒隆地產在中國內地仍有三個重大的發展項目在建,分別是位於昆明、武漢和杭州的恒隆廣場。

  這些發展項目要讓恒隆地產承擔逾400億港元的資本開支,到2019年中期以後的幾年內,恒隆地產仍要支付320億港元,主要用於在中國內地的發展項目。

  據恒隆地產首席財務總監何孝昌透露,今年上半年公司資本開支接近100億港元,其中支付杭州恒隆廣場項目土地款60多億港元,昆明、武漢恒隆廣場在建項目繼續投入了30多億港元。

  杭州恒隆廣場項目是恒隆地產目前在中國內地最重要的一筆投資,該公司在2018年5月底取得杭州恒隆廣場項目地塊時,所要求支付的土地款為107.31億元(合約131.62億港元),這是2018年中國內地屈指可數的“地王”項目。

  按照付款安排,恒隆地產在今年2月9日前,應該向杭州市政府相關部門支付賸餘所占50%的土地款,即對應金額為53.65億元(合約65.81億港元)。

  杭州恒隆廣場項目地塊占地面積4.48萬平方米,地上建築面積19.41萬平方米,按此計算,恒隆地產杭州發展項目的成交樓麵價高達5.53萬元/平方米,且要求地上物業自持。

  巨大的資本開支,導致恒隆地產手裡持有的現金資源大幅減少,同時杠杆水平隨之抬升。

  到2019年6月底,恒隆地產持有的現金及銀行存款為62.08億港元,較年初的123.63億港元減少了61.55億港元。

  期末恒隆地產全部有息借款總額為316.15億港元,較年初的272.53億港元增加了43.62億港元。

  恒隆地產到2019年中期的淨負債率(有息負債扣除現金資源後與淨資產的比率)升至17.6%,而年初這一比率僅為10.4%,半年內增加了7.2個百分點。

  由此帶來的是借貸成本的大額增加。2019年上半年,恒隆地產為了維持目前的借貸規模所支付的利息費用達到了7.55億港元,較上一年度同期增加了1.13億港元。

  由於在境外上市,恒隆地產在中國內地獲取開發用地時支付土地款的資金來源,繞開了內地更加嚴格的監管限製。

  作為外資企業,恒隆地產支付上述杭州發展項目地塊時所要求的107.31億元土地款,可能動用了部分借款。

  在中國內地,根據《中國人民銀行關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》,對未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目,不得發放任何形式的貸款。

  另外,中國內地監管部門還規定,房地產開發企業申請銀行貸款,其自有資金應不低於開發項目總投資的30%,商業銀行不得向房地產開發企業發放用於繳交土地出讓金的貸款。

  《中國經營報》記者為此向恒隆地產方面求證公司動用借款繳交土地出讓金,是否也應當遵照中國內地監管部門的相關要求、規定,截至發稿時間,未獲回應。

  同一塊業務,兩家上市公司

  恒隆集團早在1972年於香港聯交所主板上市,恒隆地產1980年也在香港聯交所主板上市,地產從業年限早於絕大多數地產商。

  恒隆集團是恒隆地產的控股公司,前者合計持有後者57.62%的股份,而恒隆集團則由陳啟宗家族信託間接持有36.61%的股份。另外,陳啟宗家族信託通過一家附屬公司,持有恒隆地產0.63%的股份,因此,陳啟宗家族信託實際上合計持有恒隆地產58.25%的股份。

  恒隆集團的角色定位主要是投資控股,即通過持有恒隆地產57.62%的股份開展房地產開發及投資物業管理運營業務,其業務收入也主要來源於合併恒隆地產的報表。

  2019年中期,恒隆地產業務收入42.04億港元,恒隆集團業務收入為45.05億港元,兩家公司業務收入差額為3.01億港元。

  恒隆地產名下裝入了在陸港兩地絕大多數的恒隆廣場投資物業及開發項目,但並非全部。而恒隆集團則納入了恒隆廣場項目更多的資產。

  經記者逐一對照發現,恒隆地產位於上海的港彙恒隆廣場實現業務收入4.55億港元,恒隆集團從該項目合併取得了6.74億港元業務收入;位於香港的商舖物業、辦公樓分別給恒隆地產貢獻了11.98億港元、6.55億港元業務收入,恒隆集團從其中合併確認了12.07億港元、7.28億港元業務收入。

  與業務收入差額對應到陸港兩地的恒隆廣場相關資產而言,恒隆集團納入了位於上海的港彙恒隆廣場的辦公樓、住宅及服務式公寓;另外,恒隆集團也納入了更多位於香港的商舖以及辦公樓。

  據記者進一步獲悉,未納入恒隆地產、而由恒隆集團持有的上海港彙恒隆廣場辦公樓面積為6.72萬平方米,住宅及服務式公寓面積為8.39萬平方米;另外,位於香港屯門大興花園1.1萬平方米商舖面積,荔枝角道822號、永康街9號、屯門聯昌中心合計5.21萬平方米辦公樓面積也未納入恒隆地產,而由恒隆集團持有。

  到2019年6月底,恒隆地產持有的這些投資物業經評估市場價值約為1369.7億港元,恒隆地產在2019年上半年錄得投資物業整體重估收益14.38億港元。同期,恒隆集團所持這些投資物業經評估市場價值約為1445.28億港元,與恒隆地產相比高出75.58億港元。恒隆集團在2019年上半年錄得投資物業整體重估收益20.39億港元,較恒隆地產高出6.01億港元。

  這意味著恒隆集團除了作為控股公司持有恒隆地產57.62%股份以外,還同時在陸港兩地持有投資物業進行管理運營。

  香港聯交所《主板上市規則》明確,控股股東除在上市公司業務中占有權益之外,也在其他業務當中擁有權益,而兩項業務之間構成或可能構成競爭的情況下,上市公司應當詳細披露同業競爭情況及後續安排。

  此外,恒隆集團還參股與恒隆地產設立的合營企業共同從事房地產項目開發。今年4月初,恒隆集團與恒隆地產約定設立一家合營企業,共同開發位於香港電氣道一宗占地面積650平方米地塊,總投資高達25.6億港元,由恒隆地產及恒隆集團分別持有合營企業66.67%及33.33%的權益。

  截至目前,恒隆地產已發行總股本約為45億股,按照當前約19港元/股價格,恒隆地產在二級市場的整體市值約為855億港元;而恒隆集團已發行總股本約為13.6億股,按照當前約20港元/股價格,恒隆集團在二級市場的整體市值僅為272億港元。

  這意味著恒隆集團估值遠低於恒隆地產,兩家上市企業在同一二級市場的估值嚴重倒掛。

  記者也向恒隆集團方面嚐試瞭解其與恒隆地產估值倒掛的原因,截至發稿時,該公司亦未作出回應。

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