廣州新政:符合7條件可商改租 押金最高不超月租三倍
2019年07月17日12:36

  原標題:重磅!廣州商改住新政出台:符合七大條件可“商改租”,押金最高不超月租三倍

  21世紀經濟報導 21財經APP 杜弘禹 廣州報導

  增加供給,加強管理。

  一線城市廣州正尋求擴大租賃性住房的供給,並加強包括租金在內的管理。

  7月16日,廣州市規劃和自然資源局、廣州市住房和城鄉建設局聯合印發《廣州市商業、商務辦公等存量用房改造租賃住房工作指導意見》(簡稱:《指導意見》)。

  《指導意見》明確,已建成、已辦理土地有償使用手續或已辦理初始登記的商業及商業辦公混合等類型非住宅存量用房,可以棟或相對獨立部分為單位按規定改建為租賃住房。

  但是,《指導意見》同時要求,申請“商改租”的項目,必須符合權屬清晰、結構安全、消防安全、環保衛生、物業規範、完善配套和技術標準七個方面的要求。

  值得注意的是,此前的7月15日,廣州市規劃和自然資源局還發佈《關於規範新增租賃住房有關管理工作的通知》的政策解讀,明確包括“商改租”在內的新增租賃住房的諸多管理細節,比如一次性收取租金的不宜超過一年、押金最高不超過月租金三倍等。

  市場分析,這是廣州對租售並舉住房製度的深化,也是從“商改住”到“商改租”的進一步精準探索。增加租賃房供給有助於解決住房問題,並將促進住房租賃市場發展。

  必須整體確權,性質不變

  《指導意見》表示,廣州此舉旨在加快培育和發展住房租賃市場,優化該市各類用房功能結構,切實提高租賃住房的有效供給,培育住房租賃市場和建立租購併舉的住房製度。

  廣州明確,該市已建成、已辦理土地有償使用手續或已辦理初始登記的商業及商業辦公混合等類型非住宅存量用房,可以棟或相對獨立部分為單位按規定改建為租賃住房。

  同時,這一工作的推進中,將以區為主,並且遵循整體確權,性質不變的原則,也就是改建項目辦理初始登記時應當整體確權登記(只辦理一個權屬證)、整體轉讓,不得分拆確權、分拆轉讓、分拆抵押、分割銷售,原土地使用年限、用地性質和建設量不變。

  更進一步看,改建項目必須符合七大要求。具體包括,權屬清晰,申請項目應為已建成、已辦理土地有償使用手續或已辦理初始登記的合法建築。房屋不存在查封登記等限製轉移登記的情形。存在抵押登記等他項權益的,還應取得他項權益人對改造和轉化的書面同意意見。

  此外,結構安全,申請項目房屋結構應安全牢固。項目建設單位及設計單位不得損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構,應確保房屋結構安全;消防安全,申請項目設計和施工的技術標準應不低於宿舍建築設計規劃的標準與要求,日常消防管理應符合本市相關要求;環保衛生,改建後的租賃住房應當具備良好的衛生、通風和採光等居住條件;物業規範,改建後的租賃住房應當具備良好物業管理能力,符合該市物業管理的相關規定;完善配套,申請項目應按照改造建築面積6%集中設置配套的公共服務設施用房,位置宜在首層。公共服務設施用房具體配置功能由房屋所在區政府統籌等;技術標準,申請項目其他設計、建設和管理要求、最小居住面積應符合國家相關規範及廣州市住房租賃標準。

  《指導意見》還明確了懲戒措施,如將改造後的租賃住房分割銷售轉讓和抵押的,或者弄虛作假將改造項目用於非租賃住房的,須限期改正,並依法承擔相應的法律責任。

  強化新增租賃住房管理

  “商改租”是此輪住房製度變革中備受關注的領域。

  早在2016年,國務院出台的《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》提出,允許將商業用房等按規定改建為租賃住房。隨後的2017年,《廣東省人民政府辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》也將允許“商改租”作為重要內容寫入。

  從廣州來看,該市2017年出台的《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》曾明確,經規劃行政主管部門批準改建後的住房,其土地使用年限不變,調整後用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。此外,還明確改建後的租賃住房,不得銷售。此次,廣州市出台的《指導意見》則是進一步明確了“商改住”的實施條件和工作流程。

  不僅如此,21世紀經濟報導記者注意到,此前的7月15日,廣州市規劃和自然資源局還發佈《關於規範新增租賃住房有關管理工作的通知》的政策解讀。

  這份政策解讀文件表示,目前國際、省、市在自持、改造租賃住房等方面給予了充分的政策支持,但該市還未針對上述新增租賃住房出台對應的管理製度文件,因而在實際操作過程之中,這些房源可能存在產權糾紛、以租代售、金融風險等諸多隱患。

  因此,廣州在近期出台了強化新增租賃住房的管理政策,這包括,規定住房租賃合同期限不得超過二十年。一次性收取租金的不宜超過一年。租金收取鼓勵押一付一,押金最高不超過月租金三倍。此外,要求宣傳推廣及運營租賃住房項目時,不得誘導、強迫、引導承租人參與任何有金融風險的行為,不得出現“投資”、“升值”、“名校”、“首付”、“月供”、“不限購”、“不限貸”等涉嫌誤導、欺騙和虛假宣傳字樣。

  中原地產首席分析師張大偉表示,一二線城市有大量的商業閑置,將這部分房源改造成出租房源,有利於緩解租賃房源短期,同時也減少資源浪費。

  而對於租金問題,張大偉認為,未來租金漲跌,取決於此輪“商改租”帶來的增量大小,新政效應顯現還需要一定時間,如果“商改租”帶來的增量不明顯,對租金影響或非常有限。

  增加供給,加強管理。

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