空置稅要來香港樓市不淡定了 內地會跟進嗎?
2019年03月18日06:57

  來源:每日經濟新聞(id:nbdnews) 作者:董青枝

  在不吃不喝近20年才能買得起一套小戶型的香港,被譽為“炒房殺手”的空置稅即將正式開始徵收。

  據《香港經濟日報》,空置稅草擬法案已大致完成,準備下月提交立法會討論。

  自去年6月香港特區政府提出一手樓空置稅後,香港樓市逐步進入下行通道。在業內看來,還未正式徵收的空置稅對樓市已起到一定的威懾作用。內地雖然對此呼聲較高,但由於空置率標準難以界定,房地產稅正加快推進,所以暫無跟進可能。

  港版空置稅直指“捂盤惜售”

  去年5月出席立法會時,香港特區行政長官林鄭月娥就大批開發商捂盤惜售,“現在樓房單位極度短缺,所有房屋都要用來住,而不是囤積或用來炒賣”。

  去年6月28日,港版空置稅出台,對空置6個月以上、並未作居住或出租用途的一手私人住宅單位徵收“額外差餉”,相當於該單位應課差餉租值的200%,即相當於兩年租金,且大約相等於房價的5%。

  而當時的大背景,正是香港房價持續高漲。從2016年初開始,香港房價連漲25個月,漲幅高達38.5%,並連續18個月刷新最高紀錄。

  需要指出的是,香港當前的房屋空置率並不高,當地私人住宅的空置率已由2012年年底的4.3%下跌至2017年年底的3.7%。

  不過,該空置稅只面向一手樓,針對的是開發商捂盤惜售,與其他地區一二手房都徵稅的情況還不太一樣。

  中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁認為,香港徵收空置稅還是有必要的,因為香港的土地供應不足,開發商為了保證房價上漲,“捂盤惜售”較多,加劇市場供不應求,導致香港房價一直居高不下。如今粵港澳大灣區啟動,香港若不在房地產行業進行主動監管,極高的房價很有可能會拖累香港發展。

  他續稱,現在通過徵收一手空置稅,擠壓開發商手中的樓盤,讓新房盡快出售,進而平抑房價,確保粵港澳大灣區的政策效應可以達到實際效果。

  資深地產研究人士李宇嘉認為,香港本身是自由港,航運和貿易金融等支柱產業稅收較輕,唯獨房地產稅收較重。若不對房地產徵收重稅,資產泡沫會加重;再者,香港不會增加太多土地供應,且香港開發商運營模式多是囤地,然後緩慢開發,這對供應是不利的。所以,出台空置稅也是希望能將已有的土地盡快投放出來,增加樓市供應。

  空置稅的威懾

  《華爾街見聞》此前提及,香港連續8年成為全球最難負擔樓價的地區,樓價與收入比率由2016年的18.1倍進一步惡化至2018年的19.4倍,數字為曆來最高,香港人不吃不喝近20年才能買得起一個住宅單位。

  而空置稅的出台對市場“威懾作用非常明顯”。

  據香港差餉物業估價署公佈的數據,自2018年7月香港房地產市場進入調整以來,截至12月香港樓價已連續下跌5個月,累計跌幅超過9%。其中,12月香港住宅銷售量僅有2060套,相較於6月份高峰期的6713套,下降了69.3%。

  進入2019年,香港樓市明顯企穩,今年前兩個月一手樓和二手樓成交漸趨活躍。根據美聯物業的數據,今年1月香港新盤銷售逾1900套,2月新盤銷售約800套。

  在宋丁看來,香港樓市去年已經出現波動,空置稅顯然有一定影響,但更多的是多種因素綜合效應。“過去香港房價一直在漲,積累了一定風險,也有一定的下行壓力。今年香港樓市趨穩,有小幅下降空間,但不會出現大幅波動。”

  不過,今年1月11日,李嘉誠曾表示:“今年香港樓市波動會更厲害,買樓要量力而行。”

  會德豐主席兼常務董事吳宗權對於香港樓市同樣保持著審慎的態度,直言“今年這個市場不容易看”。

  業內看來,2018年至今,全球貿易摩擦帶來的宏觀環境變差、美聯儲加息帶來的超低息環境結束,以及空置稅等政策收緊因素,香港房地產市場面臨下行壓力。

  內地呼聲高但暫無跟進可能

  香港空置稅即將提交立法,內地是否會跟進?

  業內稱,空置稅之所以遲遲未列入改革議程,主要原因在於技術層面:住房空置率不好統計。首先,空置多久算是空置,缺乏統一標準;其次,依靠水電煤氣表數進行監管,在智能電器日益發達的年代,很容易被規避。

  用中央財經大學教授郭田勇的話說,由於沒有統一的標準,界定空置率在技術層面上存在難度。空置稅的出台需要做好前期論證工作,如果相應的標準得到界定,適時推出空置稅也並無不可,這對房屋回歸自身的商品和居住屬性很有幫助。

  “其實內地對空置稅的呼聲很高。”李宇嘉稱:“內地只有交易環節的稅收,房屋空置成本很低,再加上租金回報率很低,空置的房子很多。從這個角度來講,徵收空置稅是必要的,而且若徵收空置稅,這些房子必須投入租賃市場,增加市場供應。”

  但是多年來,內地官方在住房空置率如何界定方面一直是空白,也沒有發佈過官方數據。

  住建部原副部長仇保興曾公開表示,我國房屋空置率比較高,不同城市空置率是不一樣的,像鄂爾多斯空置率是70%,北京空置率在百分之十幾到二十。而從國際上看,一般徵收空置稅的國家空置率接近5%。

  西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心發佈的《2017中國城鎮住房空置分析》報告顯示,中國家庭住房自有率超八成,城鎮地區住房空置率21.4%,二三線城市空置情況更嚴峻,其中蘊藏的風險不容忽視。2011年、2013年、2015年和2017年我國城鎮地區住房空置率分別為18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。2017年全國城鎮地區有6500萬套空置住房。

  按照國際常見標準,空置率10%以下為較合理區,房屋供求基本平衡;10%~20%之間為危險區間;20%以上為房屋庫存嚴重積壓。

  李宇嘉提醒道,內地徵收空置稅是必要的,但較難實施。首先,沒有辦法統計空置房,這是很基礎的東西。其次,如何界定6個月以上的空置房,這在香港比較容易,但在內地特別難。

  “內地暫不會徵收空置稅,全國兩會正在討論房地產稅的推進,就不需要同時開徵兩項重頭稅,香港徵收空置稅主要是針對開發商的。”宋丁認為。

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