2019年合肥買房圖鑒:震盪背後 剛需客與投資客的博弈
2019年02月13日02:11

  2019年合肥買房圖鑒:震盪背後,剛需客和投資客博弈進行時

  來源:21世紀經濟報導

  本報記者 唐唯珂 合肥報導

  “去年10月,從房產中介朋友圈得知樓盤最新價格和銷售情況之後,立刻從公司出發,假都沒來得及請,就直奔濱湖新區去搶房了。”在合肥某互聯網公司工作的90後購房者張力(化名)對21世紀經濟報導記者回憶起他的2019買房故事。

  張力說道:“關注合肥樓市已經4年多,一直在等有錢、有合適的機會入手。最終購入濱湖新區某樓盤。這個小區被限價,但是此前一直需要高首付搶房,去年11月出現了鬆動,可以正常三成購買,不少剛需客上車,均價15100元/平方米。該小區早期的二手房均價穩定在1.8萬元/平方米以上,所以11月搶房較為火爆。”

  在張力看來,合肥樓市的震盪對整體購房環境影響輕微,反倒是給剛需正常首付上車的限價盤開了個口子,不過機會稍縱即逝,僅僅幾週後限價盤便恢復了高首付。

  事實上,合肥樓市早已引起各方關注。“萬國置地·胡潤全球房價指數2018”顯示,2018年,合肥以18%的漲幅位居全球房價年度漲幅前三。而此前2017年的此榜單,合肥更是以48.4%的漲幅位居全球第一。

  震盪中的房價

  作為安徽省會的合肥,2016年暴漲之前的房價都趨於平穩。在鄰近城市南京2008年房價每平方米過萬的時候,合肥房價還在3000-5000元/平方米之間徘徊,直到2015年合肥房價才突破萬元。而到2018年,房價破兩萬顯得不再稀奇。

  這股水漲船高中打頭陣的就是合肥濱湖板塊,儘管距離老城區有一定距離,但憑藉省府搬遷,教育資源傾斜和交通區位提升等眾多因素,成為炒房客和剛需客都著重關注的板塊。此前合肥房價最為熱門的政務新區板塊也持續高揚,並且出現單價超過三萬的“高端盤”。

  張力說道,自己其實是在高新區上班,最終選中濱湖新區的房子是看中其他優勢,“對比之下高新區較高收入的年輕人居多,改善盤也非常緊俏,關注的幾個改善型樓盤,140平米的洋房總價都去到270萬。看房中感受到合肥地區的改善型住宅需求還是十分旺盛,部分出現大面積單價更高的情況。”

  濱湖板塊成為拉升合肥房價飛漲的主力。2015年開始“炒房團”就進入,均價在8000元/平方米左右即迅速入手。

  此後,濱湖板塊沒有新房出售,房源基本上都控製在這幫“炒房團”手裡,之後刺激剛需客戶,高價掛出。濱湖板塊迅速站上一萬五的高位,最高峰時,濱湖房價炒到2.2萬-2.3萬元/平方米。

  暴漲之後限購出台。2016年10月2日晚,合肥市政府緊急召開新聞發佈會,宣佈10條調控措施,主要包括:合肥市將加大居住用地供應力度;市區範圍內開展限購;暫停異地公積金貸款;加強商品住房銷售明碼標價備案管理等。

  隨後合肥房價很快轉入下降趨勢,直到2017年上半年。2017年春節,濱湖某樓盤開盤價為1.1萬元/平方米,與高峰時周邊樓盤2.2萬-2.3萬元/平方米的價格相比降幅顯著。但調整期過後,2018年,濱湖的房價仍出現了小幅上漲的局面。

  張力對記者說道:“2017-2018年濱湖板塊的漲幅其實並不算多,甚至跟不上平均漲幅,反倒是高新區後來居上,2018年漲幅很大。不斷看房中的2018年,接觸到的以改善和投資為主目的的買房客不少,總價在260萬左右的優質改善盤很搶手。高首付的限價盤同樣如此,而總價150萬左右的剛需新盤則較少。我是2017年從北京回合肥工作的,那時候心裡預算是用210萬的總價購買到140方左右的改善型樓盤,現在感覺260萬才能夠拿下。”

  但震盪在2018年依然出現,就在2018年9月,位於北四里河主打高端豪宅的合肥院子,對比峰值的2.2萬元/平方米,出現降價達到7000元/平方米的大幅跳水,降價之後直至2019年仍有少量戶型滯銷,目前加推的別墅戶型也僅1.8萬元/平方米起。

  對此,記者瞭解到的購房者認為,該樓盤出現大幅降價的原因主要在於豪宅定位和泰禾地產開發商需要更快速回款。沒有商業、沒有名校成為弱點。就其本身豪宅定位來看,長三角最大董鋪湖濕地公園腹地的地理位置,有水有景,是豪宅的必備,但反觀商業和學區,似乎並不滿足廣義上人們對豪宅配置的定義。

  與投資客的博弈

  同樣於2018年在新開通的地鐵沿線購入剛需結婚新房的90後王琪(化名)對記者說道:“從5月購入婚房到2019年2月大概漲了5000元/平方米,當時買房決定特別快,買的時候那棟只有三個樓層可以選擇了。現在看來首付三成之後,每月5400元的月供儘管有一些壓力,但還是很滿意以一萬四單價購入的105平剛需精裝房。看房過程中感受到2018年除了剛需客的購入,還是有大量投資客存在,但對比前幾年的瘋狂要好很多,一是好的樓盤早被一搶而空,二是房價在極速攀升後,2018年下半年突然進入停滯階段,很多投資者也開始觀望。”

  對於購房後的生活王琪直言:“不敢生孩子,電器的錢都是父母出的,如果生孩子可能也是老人出錢養。”

  同樣在2018年購入剛需房的徐進(化名)對記者說道:“實際購房時間其實是2017年年底,但是因為銀行貸款沒有額度的問題,一直拖到2018年下半年才放款。”據記者瞭解,合肥地區首套房的純商貸利率一直維持在上浮20%的高位,但2018年年底開始額度緊張得以緩解,放款速度也大幅提升。樓市資金的水龍頭收緊的信號仍在,但年底有一定鬆動。

  但看似出現了價格震盪的部分樓盤事實上並非真的對剛需客友好。

  “合肥院子事件之後,合肥的二手房確實稍冷,出現一定的議價空間,之前則普遍處於僵持階段。但筍盤被秒仍是常態。”張力向記者說道,“固鎮路跟四里河交口的某樓盤儘管對比周邊二手房2.2萬的單價,降至1.9萬,但要求必須全款。不過因為仍有3000元/平方米的利潤空間,實際仍是一房難搶,全款的都得托關係。”

  在這場剛需客和投資客的博弈之中,全款掃貨的投資客仍不在少數。王琪對記者說道:“濱湖省府板塊的某樓盤儘管要求全款,但仍不乏大量購房者湧入。”

  2018年的合肥買房客中,有全款購入的投資者,也不乏伺機尋找合適機會上車的剛需客。張力對21世紀經濟報導記者直言:“總結一下2018年就是,你看上的房子越來越貴,越來越不好買;看不上的漲不動,也跌不下去。即將到來的2019年仍有可能迎來一波小高潮。”

  

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