千萬房產被代理百萬“賤賣”
2019年01月24日04:10

  市值為1335萬元的6套房產,在受託人手中竟然只賣出110萬元的價格。近日,廣州市荔灣法院宣判了一起房屋買賣合同糾紛,法院認為受託人的行為嚴重違背了誠實信用原則,房屋買賣行為屬惡意串通損害第三人利益的情形,確認合同無效。

  文/廣州日報全媒體記者方晴 通訊員荔明

  歡喜:六套房屋火速找到買家 售價百萬

  李女士為海外華人,其父於生前在廣州西關置有一套老房子,由政府代管。由於人在海外,李女士和其他繼承人共同出具《委託書》給陳先生,全權委託陳先生辦理僑房發還、房屋管理、出售等事宜。

  2011年,房屋部門通知,該老房子已獲批準撤管,並確認該老房子經拆遷在原址補償共6套房屋,住宅建築面積約720平方米。經陳先生協助,該6套房屋於同年登記在了李女士等繼承人名下。因不便對房屋進行管理、使用,李女士等產權人就授意陳先生可將房屋出售。

  不久,陳先生就反饋了好消息,6套房屋已找到買家,售價金額110萬元。不熟悉國內房地產市場狀況的李女士滿心歡喜,很快就向陳先生出具了委託書,委託陳先生將房產補償交易稅後應收110萬元款項劃入其指定收款賬戶。

  意外:房屋買家公司法人是代理人兒子

  令人意外的是,簽訂委託書後,李女士收取房款的過程並不順利。陳先生僅於2013年分兩次向李女士轉賬了共26萬元,餘款拖至2016年才支付,李女士為此心裡不安。2016年,李女士通過在房屋部門調取房產交易檔案發現,在2012年2月,陳先生與買方富某公司簽訂了6份房地產買賣合同,6套房屋總售價為480萬元。更令人意外的是,房屋的買方富某公司的法定代表人陳某寧竟然是陳先生的兒子!

  帶著巨大的疑問,李女士繼續進行調查,進而瞭解到,陳某寧原為富某公司的股東和董事,在2012年6月即上述買賣合同簽訂後,陳某寧辭去了董事職位,轉由陳先生擔任董事,陳某寧持有的公司股份也全部轉讓給了陳先生,至此,陳先生成為富某公司的董事並持有該公司100%的股份。

  震驚:6套房產在2012年評估總值已過千萬

  隨著調查深入,李女士也逐漸對近年國內房地產市場情況有所瞭解。她認為,即使按陳先生與富某公司簽訂為480萬元的售價,房屋每平方米價格僅為6000餘元,遠低於市場售價。此時的李女士深深地感覺到受騙,遂連同其他產權人、繼承人,向廣州市荔灣區人民法院提起訴訟,要求確認陳先生與富某公司簽訂的上述房地產買賣合同無效,富某公司將房屋產權變更回李女士等權利人名下。

  法庭上,陳先生辯稱,他只是委託代理人,不是買賣合同的當事人,在他和富某公司簽訂買賣合同時,他與富某公司沒有法律上的關聯。出售房產經過房管部門評估和備案登記,不存在低價交易的問題。而且李女士多年後才訴求返還、變更過戶,不符合法律關於訴訟時效的規定。

  在案件審理過程中,法院根據李女士的申請,委託評估機構對該6套房屋的市場價值進行評估。根據評估公司的評估結論,該6套房屋在2012年2月的市場總價值為1335萬元。

  判決:串通低價買賣損害委託人利益的合同無效

  廣州市荔灣區人民法院經審理認為,陳先生以自己名義與富某公司簽訂6份《房地產買賣合同》,分別將建築面積逾720平方米的6套房屋約定以480萬元的價格出售,出售房屋的重大決定事先沒有取得李女士及其他房屋繼承人的同意或指示,事後也沒有將交易的真實信息披露並將交易利益轉移給委託人,僅僅向委託人支付了110萬元房價款,嚴重違背了受託人的誠實信用。陳先生與富某公司的買賣明顯不符合日常生活經驗法則。6套房屋經評估在2012年買賣時市場總價值為1335萬元,與買賣雙方約定的交易價格480萬元相距甚遠。而買賣房屋時陳先生的兒子陳某寧是富某公司的董事,之後陳先生成為公司實際控製人。從這一系列動作,清晰可見富某公司與陳先生關係甚為密切,房屋買賣的交易極不正常。二者存在明知其行為會損害房屋繼承人的主觀惡意,相互串通配合實施以遠低於市場價格買賣房屋獲取巨額利益的意思聯絡,並實際履行了將房屋過戶登記至富某公司名下的客觀行為,達到了陳先生實際控製的富某公司侵占房屋的目的,造成了李女士及其他房屋繼承人喪失房屋所有權益的後果。法院遂判決,確認上述6份房地產買賣合同無效,富某公司協助將房屋產權辦理過戶登記至李女士等產權人名下。

  法官說法:

  受託人惡意侵占委託人房屋

  荔灣區法院民三庭庭長蔣斌表示,李女士等房屋繼承人基於對陳先生辦事能力和信譽的瞭解,相信其能處理好委託的事務,與陳先生建立了委託合同關係。陳先生接受委託是出於願意為委託人服務以及對自己能夠完成委託的自信,也是建立在對委託人有充分瞭解和信任基礎上的。建立委託合同關係後,受託人應當按照委託人的指示處理委託事務,並如實報告委託事務的處理情況,以維護委託人的利益。受託人出售房屋的重大決定應事先取得委託人的同意或指示,事後將交易的真實信息披露並將交易利益轉移給委託人。本案中陳先生將房屋出售給自己實際控製的公司,這樣的房屋買賣交易明顯不符合日常生活經驗法則。買賣雙方存在明顯的串通損害委託人利益的主觀故意和意思聯絡,並實際將房屋辦理過戶登記至所謂的買受人名下,達到了惡意侵占委託人房屋的目的,造成了委託人喪失房屋所有權益的後果。陳先生的行為嚴重違背了誠實信用原則,房屋買賣行為屬惡意串通損害第三人利益的情形,依法應為無效。

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