地產股遭遇大利空下跌 取消預授權製度事件存在誤讀
2018年09月25日17:27

  房產一則“大消息”,市值沒了1100多億! A股港股都被嚇著了

  中國基金報記者 應尤佳

  一個僅僅處於論證階段的建議就把A股和港股的地產股都震動了。

  中秋節期間,廣東住建廳準備上報住建部,建議試點取消預售製。消息一出,先是昨天港股地產股一起大跌,今天A股開盤後地產股也反應強烈,大幅下挫。

  1、地產股遭遇大利空下跌

  今天房地產板塊在兩市各行業板塊中跌幅居前,東財的房地產板塊今日下跌1.65%,招保萬金等一眾房地產龍頭全線下跌。

  其中,全新好跌停,新城控股、中南建設、保利地產均跌超過6%,其中新城控股跌6.25%,中南建設跌6.14%,保利地產跌6.01%。此外,招商蛇口跌5.89%,萬科A跌4.5%,金地集團跌4.1%,華夏幸福跌3.83%。板塊內下跌個股有114只,跌幅在3%以上的共有24只個股,紅盤報收的個股僅16只。

  昨日中秋節依然開盤的港股反應更快。昨天,港股內房股就出現了全線下跌,港股地產指數下跌0.8%,其中,綠城中國跌6.22%,碧桂園跌5.57%,綠地香港跌5.02%。

  基金君算了一下,今日A股地產股大跌3%左右,市值損失600多億,港股昨日房地產市值下跌630億港幣,折合成550億人民幣。兩者合計損失1150億以上。

  2、取消預授權製度事件存在誤讀

  上週市場傳出一份文件,廣東省醞釀逐步取消商品房預售製度,全面實施現房銷售,引發關注。流傳出的文件顯示,住建部同時向廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等省發函,要求“對預售製度進行研究論證”。

  廣東省房地產行業協會的這份函是為了落實住建部的函,網傳函文如下:

  廣發地產解讀認為,《住建部文件中》提到的三個行政許可事項分別為“房地產估價機構備案審批”、“房地產經濟資格審批”以及“預售許可證審批”事項,其實是在調研取消預收許可證管理,而不是預售製度。從廣東省住建廳的回覆中,並未對預售許可證製度進行討論,而是將主要精力放在了討論預售製度方面,是對源文件的政策目標的一個誤讀,而廣房協的外發的通知,則直接截取了廣東省回覆的部分內容,加大了公眾對於原始政策目的的誤讀可能。

  他們認為,從國務院到住建部,行政目的是簡政放權,降低行政許可審批對實體經濟效率的限製,針對房地產行業討論的是取消預售證審批,而非預收製度。建議理性分析政策目標,在目前的價值位,他們還表示繼續推薦主流地產龍頭企業。

  此後,廣東房協回應,“該文件只是徵詢意見稿,並非真的實施。”當晚,住建部市場監管人士也進行闢謠稱,徵詢取消商品房預售意見的情況不屬實,但沒有直接否認要求各地深入研究。

  3、若取消預售製度有何影響

  雖然既有誤讀又有澄清,該事件依然引發了市場的強烈反應。這主要是因為取消預售製度對房地產市場的影響實在太大了。

  預售製是中國房地產市場化改革的基礎性設計之一。1994年國家出台《房地產管理法》提出“商品房預售製度”,商品房預售製成為中國新房交易的主要模式。預售製度刺激開發商競拍土地,獲得政府的用地,規劃、建設施工和銷售授權後,面向公開市場銷售期房、回籠資金,達到快進快出的目的。該製度的建立為中國房地產近30年的大發展提供了極大的助力,特別是在商品房製度建立初期,房地產預售製為解決住房供應短缺貢獻了重要力量。

  但預售製的弊端也開始不斷暴露。此番廣東省住建廳擬訂的相關材料提出,商品房預售製度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以釐清、不平衡發展和低效率競爭等風險。所以才建議降低預售製帶來的高杠杆效應,逐步取消商品房預售製度,全面實施現售。

  有業內人士分析,未來可能有三個方面的影響,一是可能導致萬科、保利等龍頭房企利潤下滑,二是對過度依賴房地產開發貸和高周轉的企業傷害更大,三是會增加建房成本,加速行業淘汰。

  “房地產行業的快周轉的模式就要變,高周轉的模式會很受傷。”有市場分析人士表示,“取消預售製,意味著這種高周轉戰略的邏輯不再成立,開發商現金流周轉效率會大為下降,相應商品房供應也會隨之減少。”

  業內人士分析,如果取消商品房預售製度,實際上是對於整個房地產行業商業模式進行了巨大的變革。有分析人士稱,如果消息屬實,中國樓市將徹底告別“香港模式”,樓市拐點已經來了。

  4、業內人士短期內取消的可能性不大

  有業內人士分析,短時間內完全取消的可能性不大,反而提高預售條件或試點在某些城市、某些新地進行是有可能的。有些地區已經有在執行相關政策,上海的預售就要求主體結構封頂才行。“總體而言,該政策會減慢周轉,但對龍頭企業來說是好事,有望促進行業加速整合。”

  還有市場人士表示:“現在還只是建議論證調研是否可行的階段。住建部是要求包括廣東省在內的住建部門對預售許可製度進行研究,暫時只是廣東省住建部的一個提案。”

  5、基金經理是這麼看待地產股的

  對於房地產板塊的走勢,基金經理們的觀點有所不同,有基金經理認為,雖然當前宏觀政策環境對地產板塊“不友好”,但整個行業的集中度一直在持續提升,而宏觀政策面的因素也正在讓中小地產商不斷離場。另一方面,地產股的估值始終不高,而由於地產結算週期滯後,因此今年地產股的業績增長依然可期,地產股,尤其是龍頭地產股的估值被低估。

  但是另一種觀點認為,隨著宏觀政策環境的惡化,整個地產市場的銷售環境趨冷,雖然地產股今年業績無虞,但是到了明後年情況可能就會發生變化了。華泰證券的研究報告顯示,從2018年前8個月的地產行業數據來看,他們判斷,未來新房市場或將面臨供給邊際增加而需求下滑的局面,後續銷售增速或將逐步放緩,銷售增速已經出現見頂跡象,後續面臨供需結構邊際性惡化的考驗。

  在這樣的背景下,房地產板塊整體一路下行其實是有邏輯的,這體現了未來預期在股價中的反映。這種觀點認為,當下地產股雖然估值不高,但並不意味著就值得投資。

 

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