倪鵬飛展望2018樓市:預期調整帶來價格下降失速風險
2018年01月03日20:28

  2018年樓市須防範三大風險丨展望2018

  倪鵬飛

  堅持“支住禁炒”調控政策不放鬆。

  2017年,在從嚴調控不斷加碼和機製建設積極推進的雙重作用下,樓市急劇升溫趨勢得到了控製,通過各方主體博弈和角力,市場進入短暫的弱均衡狀態。一、二線城市在分化中降溫,三四線城市在分化中升溫,市場總體保持穩中有升但增幅下降的趨勢。

  與此同時,樓市整體風險可控並有所下降。但必需清醒地看到:當前的樓市均衡是“刀刃上”的均衡,當前的樓市穩定是“鐵令下”的穩定。與此同時,一些城市樓市的價格泡沫和數量泡沫比較嚴重。

  2018年,中國樓市預計將步入穩中有降的新一輪調整期。

  房價增幅將有所下降,個別城市增幅為負,商品住宅銷售增幅同比明顯下降甚至轉負,投資增速同比也將有所回落。與此同時,住房租賃市場將會明顯升溫,一、二線城市的租賃價格和交易可望提升。

  但在炒房因素沒有根除的情況下,樓市波動是常態的,穩定是暫時的。在泡沫高懸、行政高壓、製度突變和市場調整等“冰火油汽”交融的情勢下, 2018年樓市將面臨前所未有的不確定性挑戰。

  調控部門需要保持清醒的頭腦,高度重視防範和有效化解多種因素、多個領域與多種可能的樓市風險,尤其以下三大可能因素帶來的風險。

 中新社發 周長國 攝
 中新社發 周長國 攝

  一、預期調整帶來的連鎖風險

  樓市泡沫越大,破滅的概率越大,預期對市場的作用越重要。存在較大泡沫的重點城市的樓市,在走完較長高漲期而邁入調整期後,“完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機製,堅持調控目標不動搖、力度不放鬆”的政策信號,將使市場放鬆調控的希望逐漸落空,在越來越多的一、二線城市價格下降鬆動背景下,再加上若有意外事件衝擊,有可能導致市場預期急劇逆轉。

  第一,預期調整帶來價格下降失速的風險。

  一旦預期發生改變,房價下降失速,可能導致企業資金鏈斷裂、家庭資產大幅縮水、金融機構的呆壞賬增多等一系列連鎖反應,從而影響經濟和金融的穩定發展。按照2014年的經驗,房價下跌首先會引發一系列社會穩定。目前一些重點城市的房價收入比已在1:10以上,超過合理區間即:1:3-6的兩倍。如果降幅超過50%,回到合理水平,則不少家庭的“貸款價值比”(loan-to-value ratio,LTV)將小於1,貸款購房家庭將面臨斷供違約風險。2018年開發企業面臨還債高峰期,房價下降過速惡化企業資產負債表,也將加劇開發企業信貸違約風險。

  第二,預期調整帶來庫存再度凸顯的風險。

  2017年三四線城市高歌猛進的貨幣化棚改、去庫存、高價拍地導致的火爆市場形勢下,這些城市的房地產再投資和再開發大幅增長,而一旦市場預期逆轉,需求瞬間消失,大量過剩庫存將會暴露,這些城市可能要再次上演更加艱難的去庫存故事。

  為此防範預期調整帶來的連鎖風險,在積極去泡沫、去杠杆的同時,需要將預期作為房地產調控的重要觀測目標,進一步完善房地產調控機製,根據市場形勢和預期的變化,及時做出相機決策,與此同時,主動引導和有效穩定好市場預期。

 中新社發 張浪 攝
 中新社發 張浪 攝

  二、政策變動引發的市場波動風險

  由於利益機製沒有改變,加上城鎮化進程沒有結束,各方炒房衝動沒有消減,樓市是政令高壓下的降溫和趨穩。但嚴厲的調控政策已經持續一年多,且力度逐漸加重,範圍不斷擴大,在取得明顯效果的同時,一方面,調控副作用積累和衍生出一些問題,另一方面,市場各方尤其是地方政府承受日益不堪的壓力。

  第一,政策完善被誤讀引發市場波動風險。

  在市場極度脆弱的情勢下,政策稍微變化都會被市場關注並產生過度反應。鑒於此前一些城市樓市出現“堰塞湖”、土地住房“價格倒掛”、新房舊房“價格倒掛”等問題。主管部門提出分類調控等完善性政策指引,隨即引發市場政策轉向的過度解讀。

  而未來根據新問題和新形勢的政策指引變化,既有可能為地方政府放鬆調控提供了機會,也有可能引發市場產生政策方向的誤讀和猜測,進而導致相關主體非理性的亢奮和市場波動。

  第二,調控政策變相放鬆導致市場反彈風險。

  地方政府作為市場主體和調控主體的雙重身份,隨著財政收入和經濟增長壓力的日益劇增,放鬆調控政策可能性也在迅速增加。即便在國家主管部門強調繼續從嚴的情況下,一些城市已經開始了變相的政策鬆動。如,二線城市出台優惠政策吸引大學以上人才落戶。如果不加及時製止,相信未來會有更多城市採取更多的措施讓調控政策減價。而一旦調控政策執行放鬆或者部分解除,很可能導致再度市場強烈反彈和泡沫快速放大。

  第三,去庫存和因城施策的導致過熱轉移風險。

  過去幾年的去庫存及因城施策的調控,成效巨大,值得肯定。但也帶來了:2015年一線城市領漲,2016年二線城市領漲,2017年三四線城市領漲,從而支撐市場持續高漲。2018年若“庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作”,意味著這些城市將繼續有一些優惠和鼓勵政策,對市場將產生較大影響,2018年部分四線及以下縣城潛藏著領漲和過熱的可能性。另外,有鑒於過去兩年一、二線城市剛需和改善性需求均受到抑製,2018年政策調整導致此需求釋放,也可能帶動市場升溫。

  為此,建議在政策上堅持“支住禁炒”調控政策不放鬆,在輿論上做出必要及時的澄清,不再強調“三四線和縣城主動庫存”問題,進一步將調控措施機製化和製度化:根據住房供求關係和價格波動決定政策鬆緊,將住房的供求關係和價格波動與土地、金融和住房的潛在供給。

中新社發 周長國 攝
中新社發 周長國 攝

  三、製度重塑的帶來不確定性風險

  為化解房地產風險,2018年住房改革和長效機製建設需要並將會提速。但過去無論是總體經濟體製改革,還是住房製度改革,均曾出現因參與方利益博弈導致目標出偏帶來風險的問題。本次建立“多種形式供應和多渠道保障的租售並舉的住房製度”改革的重要內容是:住房租賃製度體系構建。但從目前住房租賃核心和配套製度等創新看,已經潛藏或顯現目標出偏的風險和隱患。而其他如在房地產稅、開發主體多元化等方面有所動作也將對市場產生影響。

  第一,集體建設用地改革存在潛在風險。

  利用集體建設用地開發經營租賃住房是最可喜製度改革。但是,首先,農村集體組織作為土地所有者的存在產權相對模糊和內部治理結構失效等問題,容易產生決策失誤,領導操控、貪汙腐敗和內部糾紛等。其次,目前製度漏洞可能導致一些社會資本與農村集體經濟組織合謀,通過無限期地租賃農村集體建設用地建“租賃房”,進行“以租代售”,刺激農村集體建設用地上的房地產開發狂潮,加劇樓市固有的波動。再次,基礎設施和公共服務不配套,進而導致租賃市場供需不匹配和房源大量空置。

  第二,住房租賃金融製度創新面臨風險。

  發展住房租賃必需有配套的金融和金融製度支持,潛力巨大的住房租賃也是金融資本新藍海。目前眾多金融機構積極探索創新金融製度,金融資本似有大舉租賃市場之勢。但一些製度創新潛藏著目標出偏的風險:其中,“存房貸”會不會幫助持有住房的房東套錢,成為再購房的首付款(貸)?而“租房貸”會不會演化成開發企業的“曲線開發貸”和租房者購房的“首付貸”。總之,住房租賃金融創新的疏漏,無論是考慮不周還是故意所為,都可能導致租賃市場面臨價格上升、杠杆快速增加、泡沫快速積累的風險。

  為避免化解風險的製度改革偏頗帶來的風險,建議:一方面,加強改革方案的科學研究和慎密設計,及時修補製度漏洞。另一方面,堅守改革方案的獨立性,力避方案被利益相關者俘獲或者在利益相關者博弈的妥協中出偏。

  具體在住房租賃的土地與金融製度方面:完善集體組織的法人治理結構。明確規定農村集體建設用地的出租年限,嚴格執行土地用途管製。實行租賃住房報建的基礎設施與公共服務配套一票否決製。鼓勵相關市場主體積極探索住房租賃的投資和融資良性循環的渠道和形式。另一方面,加緊建立和完善相關規章製度,明確金融資本進入住房租賃市場可以涉足和嚴禁涉足的內容,為金融資本的進入砌好“防火牆”、上好“緊箍咒”。

  總之,既要通過樓市調整降低市場風險,又要防止樓市過度調整加大風險。既要利用政策的韌性作用逐步防範市場風險,又要防範政策彈性增加市場風險,既要利用製度改革消減市場風險,又要避免改革偏差產生新的風險。為此,需要高度關注、引導和穩定預期,持續保持調控政策的韌性和機製化,加快推進獨立縝密的改革方案出台。並將預期管理、政策調控和製度改革三位一體、協同推進,確保2018年樓市向著穩定健康安全方向邁出重要步伐。

  (文章作者係中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任)

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